第一篇：《成本制勝-微利時代再造房企核心競爭力》學習心得

《成本制勝-微利時代再造房企核心競爭力》學習心得

成本管理，無論理論還是實踐，我們都不陌生；但若談到房地產成本管理，其現狀、問題、難點和突破點在哪里？我們或許就不太清楚了。

《成本制勝-微利時代再造房企核心競爭力》依托明源地產研究院研究成果，廣泛整合了行業內標桿企業的成本管理實戰案例，既吸收了全國2 000多家大中型房地產企業的成本管理精髓，又深入分析了50多家標桿房地產企業成本管理的經典案例，通過200多張專業圖表的形象化解讀，以最前沿的理念、最鮮活的案例、最實戰的方法，闡述了房地產企業成本管理之目標成本、合約規劃、采招管理、合同管理、動態成本管理，以及供應商資源庫、成本數據庫管理，為房地產企業送上一部成本管理的“實戰寶典”。讀完本書，本人學習心得如下：

一、事前控制最有效的措施是限額設計

成本管理的事前控制最重要的莫過于設計階段的成本控制了，據有關資料顯示，在規劃設計階段，對整個工程投資影響最大，可以達到80%以上；在施工圖設計階段，影響工程成本的可能性為10%—15%；而到了工程實施階段，影響工程投資的可能性已經只有5%。由此看來，控制工程成本的關鍵在于設計階段。由于施工階段是“按圖施工”，在施工階段所進行的投資控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程費用，實際決定工程項目投資多少，在設計階段就已確定。所以無論從成本管理系統環節看，還是從投資利用、成本控制方面看，設計階段工程成本管理工作不但必要而且很重要。在對所開發的樓盤定位以后，作為設計階段成本控制最有利的措施就是限額設計，即根據各專業進行投資分解，對工程量指標進行控制，從而既能滿足功能和工藝要求，又經濟合理。

二、招投標及合同管理是成本管理過程中不可缺少的環節

成本管理還有一個不可缺少的環節就是招投標和合同管理階段。一個好的招投標既可使得我們可以從眾多的投標者中選擇裝備精良、技術過硬、管理水平高、社會信譽好、報價合理的優秀施工隊伍，又可使得我們得到一個清晰、易操作的經濟合同，可為工程成本控制打下良好的基礎；但招投標工作又是一個需各經辦部門緊密協作、經常與優化設計，合理化方案研討交織的復雜過程，因此招投標做的好，是錦上添花，做的不好，可使得前期工作功虧一匱。

通過合同管理規范合同簽訂的會簽審核體系，使施工過程中可能出現的各種情況操作起來有法可依、有章可循，為今后的工程結算奠定扎實的路基。隨著管理公司經營管理制度的推行，管理公司建立了全面的招投標制度和合同管理制度，也不斷摸索總結如何更好地做好招投標工作，完善招標模式，同時嚴格合同管理，對合同條款逐一進行研討保障合同的嚴謹性，針對不同的工程項目擬訂出相應的合同模塊以提高合同的實用性，并將合同條款融入到招標文件中，使招投標和合同在成本控制方面相輔相成，發揮更大的作用。

三、成本動態臺帳與成本預警意識貫穿整個工程實施階段

成本管理的事中控制主要在施工階段，在這一階段中，工程施工歷時長、生產工序多、建筑材料多樣、材料價格變化甚至環境氣候影響等原因都使得可能遇到的情況復雜多變，招投標、合同洽談、設計變更、現場簽證、材料限價等各個環節的任何疏忽都可能帶來成本的超支。在這一階段里成本管理重點是圍繞成本動態臺帳展開。

對設計變更和現場簽證進行“一單一算”，及時掌握已發生的設計變更及現場簽證費用。通過將目標成本落實到具體部門、具體責任人，使得人人有成本意識、人人參與成本控制，形成系統的成本管理體系。在這段過程中，成本控制部最重要的職責就是及時將已發生的工程合同價款、已發生的工程設計變更、現場簽證費及時匯總到成本動態臺帳中，隨時對各成本細項進行核算和分析，若有成本細項超支的苗頭出現，立即提出預警，并找出原因，與各相關部門共同商討解決的辦法，采取對應的措施盡量將該細項成本控制在目標成本范圍內。對已超支的成本細項，通過成本差異分析，找出超支的原因，在后期的項目中對癥下藥避免類似情況發生。

四、工程結算審核是事后控制的最后階段

工程結算的審核在成本管理過程中的作用同樣不可小看，是否能真正將工程成本控制在目標成本范圍內，只有工程結算完畢才能體現，同時也是成本管理的一個重要組成部分。工程結算是一個艱苦、漫長、繁瑣的過程，施工過程中的一點一滴都體現在工程竣工結算資料中，對以前歷史的回顧，回顧的清楚，結算就快，反之就慢。需要用專業的眼光、豐富的經驗、敬業的精神進行綜合的評判，對工程施工圖紙了然于胸，掌握施工合同條款內涵，設計變更簽證條理清晰，竭盡所能排除施工單位一切“鉆空子”行為，爭取在成本管理的最后關頭，把好成本控制關。審核前首先應審查相關竣工結算資料，從施工圖紙、施工合同到工程全過程的動態資料都要一一核對，力求資料完整齊全，這樣才能確保審核工作的正常進行。審核時要做好調查研究，深入工地現場，準確計算工程量，合理套用各分項單價，根據合同規定選擇費用標準，逐條逐項進行計算、匯總，特別是現場簽證費用，應審核其合理性和有效性，不能見有簽證就給予計量，杜絕和防范不實際的開支，確實降低工程成本實現經濟效益。萬隨著市場經濟的發展，房地產行業競爭日益激烈，成本管理已成了競爭制勝的重要手段。合理控制成本，提高投資效益，在踐中不斷的完善我們的成本管理工作始終是我們努力的目標。

成本管理，方興未艾，標桿企業和明源對之的探索也一直在路上，但無論后期理念如何演變，我們始終堅守如下準則：你的成本管理是否實現了客戶贏、供應商贏、公司自身贏，乃至社會層面（節能減排，綠色建筑）贏的多贏共榮局面，才是國內房地產成本管理的終極目標。

第二篇：房地產微利時代下的成本管控學習心得

房地產微利時代下的成本管控學習心得

隨著市場的變化，老師結合當下的經濟形勢及多種地產開發模式，悉心講解，引導我們發散思維，讓我對地產行業的成本管控有了更多的認識和思考。

房地產業曾是一個平均行業利潤率達到36%，僅次于食品、飲料之后的高利潤行業。而在近幾年，整個行業的高利潤趨勢或已被扭轉，房價下行，銷售難度加大，融資成本上升，房地產行業高利潤的時代似乎已經結束，逐漸迎來微利時代。在這大背景下，成本的因素似乎變得更加敏感，成本管理的模式也變得前所未有的重要。

目前，東部公司主要采取的是核算型成本管理模式，核算型成本管理模式一般以預算人員為主，以建安成本為對象，以事后核算為重點，被動的報賬算賬式的成本管理模式。在公司地產項目開發量不大，項目管理剛剛起步時，較為適用。但公司土地存量大，待自建、合作等地產項目鋪開，該成本管理模式會突顯一些問題：

1、成本管控工作的條線較粗，管理責任不明確

缺乏明確的崗位職責設定，缺乏規范的控制流程和對應的獎懲機制，全員成本控制意識不強，對項目責任單位（人）未形成有效的激勵和約束。項目全成本出具的時間較晚，前置管控的思路不清晰，成本控制主動性不強，事后算賬。

2、管理方式陳舊，注重事后核算，無法掌握最新成本動態。缺乏科學合理的制度安排，在成本控制的體系、標準和流程等方面還不完善，營銷定價缺乏成本依據，影響管理決策，典型的“做加法”問題解決方式。

3、成本控制的底線不明確

沒有形成企業的標準成本控制指標，缺乏成本控制硬約束，項目時時存在超支風險，招標采購缺乏目標成本控制，容易導致經營失控。

當企業項目數量或規模達到一定程度時，核算型成本管理模式的弊端將更加突出，此時，企業可考慮對成本管理模式進行轉型，由核算型成本管理轉為控制型成本管理模式。

控制型成本管理模式是將“成本核算科目”和“成本控制科目”進行分離，建立以“合約規劃”為中心，基于“目標成本+責任成本+作業過程控制”為管理原則，強調項目開發各階段成本的管理重點（定位階段、方案階段、擴初階段、施工圖階段、執行過程中的動態成本、項目竣工后的結轉成本），實現成本控制和成本核算二個工作職能剝離，形成以目標成本為導向的成本管理模式。

控制型成本管理模式的核心思路是，以“合同為中心的全動態成本管理”為主線，通過科學規范的成本科目，全面系統地反映各個項目在其整個生命周期任意時點的動態成本、實際發生成本、實付成本的構成，為企業控制成本變動、洞悉成本動向、制定資金計劃、掌握投資進度等提供強有力的科學依據，是房地產企業把握先機、提升核心競爭能力的重要輔助工具。

近年來，土地及原材料市場的劇烈變化和房地產開發政策多輪強勢調控下，開發成本一路攀升，而房價的漲幅卻在回落，高利潤時代已經過去，項目開發成本的控制需要企業更加加以重視。

第三篇：2014年9月11-12日(青島)2014年標桿房企全成本管理與核心關鍵點控制-中房商學院

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2014年標桿房企全成本管理與核心關鍵點控制

——工程合同、簽證變更、工程預結算、工程檔案、招標采購以及全成本管理模式

中房商學院官方微信平臺已正式啟動，歡迎新老客戶關注我們。我們

將會為您提供最新、最全、最優質的培訓信息。

中房商學院將秉承 “唯有實戰、方有實效”的宗旨，將提供房地產

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跑房地產培訓行業。

微信公共賬號：zfxedu

? 主辦：中房商學院

? 時間：2014年9月11-12日

? 地點：青島

? 網址：

在競爭日趨激烈的房地產市場，單一的競爭優勢不再獨領風騷！面對微利時代，房地產企業紛紛重新審視自己的戰略與定位，并陸續在調整發展節奏、治理架構、資產結構及其他內部管理提升方面狠下功夫！其中，提升成本管理工作刻不容緩！

鑒于此，中房商學院特邀標桿企業成本管理實戰專家，為大家分享《2014年標桿房企全成本管理與核心關鍵點控制》；課程在詳細介紹標桿房企的具體操作流程的同時，結合標桿房企的典型案例，重點闡述流程的關鍵控制點，解讀這些流程制定的原因和目的，深刻揭示標桿房企流程制度背后的管理精髓和本質，從而真正掌握標桿房企的流程制度并融會貫通，避免生搬硬套。

? 全面了解萬科等標桿房企成本管理流程制度；

? 深刻理解萬科等標桿房企成本管理核心關鍵控制點；

? 分享標桿萬科等企業二十多年沉淀的典型案例；

? 贈送本課件所涉及的標桿企業管理制度電子版（《目標成本測算表》除外）。

? 關注成本控制管理的決策層管理人員（董事長、總經理、副總等）

? 負責成本控制管理的中高層管理人員（總監、經理、主管等）

? 參與成本控制管理的協作部門及人員（設計、工程、合同采購、成本預算、項目部）

孟老師：中房商學院高級顧問。資深成本管理專家，中房商學院高級成本顧問。現任某著名上市房地產公司成本采購部總經理。

曾任萬科深圳區域成本管理部副總經理，在萬科任職的7年里，一直負責完善萬科一線公司的成本管理體系，為萬科成本管理做出了非常杰出的貢獻，其個人獨創的“成本管理重心圖表”多次在萬科宣講，并獲得廣大好評。對房地產企業整套成本管理流程及具體實施方法具有非常獨到的見解。萬科集團專業成就獎獲得者、萬科集團卓越貢獻獎獲得者，在萬科負責操控的項目榮獲萬科集團“項目工程管理評估優秀獎”。

蒙老師具有十七年工程和成本管理經驗，既有理論高度，又有實戰操作經驗，信息量大，背景知識豐富，針對性強，擅長改變學員的思維方法和心智模式，從而提升學員的自我解決問題能力，是中國地產界最具影響力的成本管理職業經理人。

1、標桿房地產企業《工程合同管理辦法》

2、標桿房地產企業《工程合同擬稿審批表》

3、標桿房地產企業工程付款審批流程及其《工程付款審批表》

4、合同管理精細化：標桿企業合同管理方法

5、中國式合同潛規則：簽署總包合同必須注意的事項

6、合同管理三大關鍵點：要命的開工令，合同中的定時炸彈

7、合同計價原則：如何判斷合同是采用固定總價包干還是固定單價合同

8、標桿企業合同管理案例：

——工期管理案例——違約管理案例 ——合同管理案例

第一章、房地產企業工程合同管理及案例解析

第二章、房地產企業簽證變更管理及案例解析

1、標桿房地產企業《設計變更及現場簽證管理辦法》

2、標桿房地產企業簽證變更流程及其《簽證變更單》

3、簽證變更三個必備單：標桿房地產企業新舊簽證變更單變化、優缺點比較、表單示例

4、簽證變更關鍵控制點：標桿企業簽證變更管理核心詳解

5、簽證變更處理三大原則

6、標桿企業簽證變更案例： —事后補單案例 —綠化變更案例 —材料換填案例 —土石方案例 —拆除案例

第三章、房地產企業工程預結算管理及案例解析

1、標桿房地產企業《工程計價管理辦法》

2、標桿房地產企業《工程預結算管理辦法》、《工程結算審批表》《竣工結算造價協議清單》

3、標桿房地產企業《工程報送結算資料作業指引》

4、標桿房地產企業《工程結算復核實施細則》

5、標桿房地產企業預結算流程詳解

6、現代預算管理模式：與傳統預算管理差異

7、標桿企業預結算管理關鍵控制點：

8、結算三大條件

9、標桿企業預結算案例：

—結算不及時案例 —屋面防水案例 —結算范圍案

例

—竣工驗收案例—園建基礎案例 —涂料結算案例

—大樣圖案例—構造柱案例—甲供材案例

第四章、房地產企業工程檔案管理及案例解析

1、標桿房地產企業《成本檔案管理辦法》

2、標桿房地產企業成本檔案管理詳解

3、工程檔案存放原則

4、工程檔案管理關鍵控制點

第五章、房地產企業招標采購管理

1、標桿房地產企業《工程招標管理辦法》、《工程采購管理辦法》

2、標桿房地產企業《采購信息管理規定》

3、標桿房地產企業供應商管理及其《供應商資質審查操作指引》

4、標桿房地產企業招標采購流程詳解

5、標桿房地產企業商務標評標方法及其《經濟標評審報告》示例 外聯環節關鍵控制點

1、標桿房地產企業全成本管理理念及其核心

2、標桿房地產企業全成本管理模式及其成本管理架構

3、標桿房地產企業全成本關系圖及其全成本構成

4、標桿房地產企業目標成本管理體系及其《目標成本管理實施細則》

5、標桿房地產企業目標成本編制原則

6、標桿房地產企業目標成本編制程序

7、標桿房地產企業《目標成本測算表》

8、標桿房地產企業《目標成本控制責任書》

9、標桿房地產企業新城市目標成本解決方案

10、標桿房地產企業前期成本管理模式及其《設計階段成本管理工作指引》

11、標桿房地產企業產品線及其《產品庫》

12、標桿房地產企業《無效成本管理工作指引》

13、標桿房地產企業動態成本管理及其《成本管理月報》

14、標桿房地產企業動態成本構成

15、標桿房地產企業動態成本管理原則

16、標桿房地產企業責任成本管理及其《責任成本管理體系指引》

17、標桿房地產企業責任成本管理原則

18、標桿企業全成本管理案例：

—施工組織案例—組團劃分案例 —景觀設計案例—無效成本案例 —材料保管案例—營銷管理案例 —無效營銷案例發標環節關鍵控制點 答疑環節關鍵控制點 開標環節關鍵控制點 定標環節關鍵控制點

—供應商管理案例—招標方案案例 —標段劃分案例—營銷整合案例 —招標泄密案例—發標案例 —串標案例

5、標桿企業工程檔案管理案例： —圖紙錯誤案例 —合同臺賬案例

第六章、房地產企業全成本管理及案例解析

【主辦單位】中房商學院

【培訓時間】2014年9月11-12日青島

【培訓費用】人民幣3600元/人包含：講師費、場地費、茶歇、現場咨詢費等；會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。

（會員卡消費，等比例扣除）

【聯 系 人】王老師***【報名傳真】010-84802341

【電子郵箱】2060150775@qq.com【官方網址】中房商學院