第一篇：星宇國際廣場及夢幻海室內(nèi)水上樂園考察感想

星宇國際廣場及夢幻海室內(nèi)水上樂園

考察感想

孝義市是“大太原城市群”中最具發(fā)展?jié)摿徒?jīng)濟(jì)實力的縣域，城市入口約47萬。項目坐落于孝義市大眾路和崇文大街的交叉西北角，是孝義市新商業(yè)區(qū)的中心位置。山西光宇集團(tuán)將投資20億元，打造集旅游、購物、餐飲、娛樂、居住等功能于一體的山西首家大型旅游商業(yè)地產(chǎn)項目——星宇國際廣場。該項目占地面積約255畝，總建筑總面積約40萬平方米，將包括一處 1.5萬平方米的全省最大室內(nèi)恒溫水上樂園。光宇集團(tuán)聯(lián)合美國迪士尼原創(chuàng)公司沃德·勒克斯（Verde-Lux）及500強(qiáng)等國際團(tuán)隊打造山西首席旅游商業(yè)綜合體，集水上樂園、家居廣場、奧特萊斯購物中心、西班牙商業(yè)風(fēng)情街、SOHO產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、文化廣場、三大藝術(shù)街區(qū)等一體的大型商業(yè)項目--星宇國際廣場。

目前該項目將引進(jìn)世界500強(qiáng)家樂福超市、中國500強(qiáng)紅星美凱龍和京粵華域奧特萊斯等商業(yè)巨頭。室內(nèi)恒溫水上樂園已于2015年10月19日開業(yè)，水上樂園占地3萬平方米，由美國著名的Verde-Lux景觀設(shè)計公司設(shè)計，借鑒了洛杉磯迪士尼樂園、香港迪士尼樂園及廣州長隆水上樂園等著名樂園的先進(jìn)理念，突出熱帶風(fēng)情主題。水溫長年保持在28攝氏度，室內(nèi)溫度保持在30攝氏度。內(nèi)有動感十足的水上滑梯，舒緩身心的溫泉SPA，以及漂流河、海盜船、風(fēng)情沙灘、水上兒童王國等豐富的游樂項目。此外，他們還將與省旅游局合作，將該室內(nèi)水上樂園申報為省級乃至國家級旅游景點(diǎn)，配套平遙古城、介休綿山、王家大院等景點(diǎn)形成旅游產(chǎn)業(yè)集群，打造國際化的“吃喝玩樂購”一站式旅游消費(fèi)目的地。傾力打造山西省室內(nèi)規(guī)模最大、檔次最高、功能最全的綜合性大型全民健身旅游項目。

業(yè)態(tài)分布為：項目涵蓋8.6萬平方米京粵奧特萊斯購物中心、1.5萬平方米四季恒溫星宇迪士尼水上樂園、7萬平方米紅星美凱龍全球家居生活廣場、百貨MALL8.9萬余平方米、16萬平方米西班牙風(fēng)情商業(yè)街、6萬平方米國際雙子座產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、道路綠化用地面積為2.8萬余平方米，廣場共設(shè)有2700個停車位，其中地上700個，地下2000個。

三大國際街區(qū)、六大文化廣場，集旅游、購物、文化、休閑、餐飲、娛樂、居住、商務(wù)、酒店等功能于一體，匯聚萬千生活方式，開啟國際潮流體驗，成就山西旅游商業(yè)新地標(biāo)。

一、紅星美凱龍家居MALL：引進(jìn)世界500強(qiáng)的紅星美凱龍全球家居體驗館，建筑面積達(dá)7萬平方米，是統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理的商業(yè)設(shè)施，有大型的主力店、多元化商品街，能滿足消費(fèi)者購買需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場所，將引入國內(nèi)外一線的知名女性品牌，女性精品、化妝品、服飾、珠寶、配飾等各式女性時尚品牌。

主要目標(biāo)租戶標(biāo)準(zhǔn)為：

大賣場將選取不低于以下的租戶：歐尚，大潤發(fā)，家樂福，卜蜂蓮花, 樂購，人人樂，永輝，世紀(jì)聯(lián)華，樂天瑪特。

電影院將選取不低于以下的租戶：中影，金逸，星美，博納，保利，幸福藍(lán)海。

餐飲標(biāo)準(zhǔn)：例如味千拉面，東方既白，釜山料理，肯德基，麥當(dāng)勞，必勝客，一茶一座，漢拿山，金漢斯，星巴克，吉野家，呷哺呷哺，DQ，賽百味等的同類品牌。

零售品牌標(biāo)準(zhǔn)：例如優(yōu)衣庫，綾致時裝，美特斯?邦威，運(yùn)動100，百麗，太平鳥，熱風(fēng)，匡威，耐克，唐獅，卡賓，酷麗，巧帛，金狐貍，凱撒, C&A，Asobio，Mango，Esprit, CK Underwear等的同類品牌。

教育、娛樂標(biāo)準(zhǔn)：例如神采飛揚(yáng)，歡樂迪，奇樂兒，金寶貝，反斗城，博士蛙等的同類品牌。

其中，KTV品牌將引進(jìn)太原已有的KTV品牌同類品牌。

電器標(biāo)準(zhǔn)：例如蘇寧，國美等的同類品牌。

二、京粵奧特萊斯購物中心：奧特萊斯業(yè)態(tài)作為商圈開發(fā)、區(qū)域開發(fā)的商業(yè)先鋒，作用巨大。是目前山西省唯一的世界名品工廠店，屆時普拉達(dá)、芬迪、范思哲、芭利、杰尼亞、阿瑪尼、1881等??馳名世界的國際一線奢華品牌，超低折扣的價格，可以滿足鐘愛國際名品的時尚精英們的品位需求。

三、夢幻海室內(nèi)四季恒溫水上樂園：星宇國際廣場項目傾力打造目前全省唯

一、家庭型旅游度假勝地的“夢幻海室內(nèi)水上樂園”，建筑面積1.5萬平米，借鑒了洛杉機(jī)迪士尼樂園，香港迪士尼樂園，廣州長隆水上樂園及天津米立方等國內(nèi)外著名游樂園的先進(jìn)理念，引進(jìn)國際頂級水上娛樂設(shè)施，傾力打造國際一流水上樂園。

夢幻海水上世界園內(nèi)設(shè)施介紹： 水世界玩樂項目：室內(nèi)主要設(shè)有接待大廳、游客中心、貴賓廳、餐廳、戲水大廳、樹池廣場、跌水海盜船、趣味綠島、兒童戲水天池、大型主題水寨、疊石造型、觀景疊水、皮筏間、漂流河、特色張拉膜、四彩競賽滑梯、探秘石道、跌景觀水、秘境泳池、泳池綠島、巨獸碗、海浪池、大喇叭、主題景墻、雕塑石橋、陽光沙灘、噴水廊架、椰子造景樹等設(shè)施。

在中央演藝廣場區(qū)，擁有三個集中的表演場：有歡樂劇場的大型魔術(shù)、雜技表演和異國風(fēng)情歌舞，有樂斗競技場的北美伐木競技表演，還有薈粹世界6大巡游特色的精靈盛宴狂歡彩車大巡游。同時在園區(qū)主要休閑地帶，有樂隊、卡卡虎、高蹺小丑、雕塑狂想曲等多項異國風(fēng)情的互動逗趣、歡樂歌舞。

園區(qū)內(nèi)餐飲購物等配套服務(wù)一應(yīng)俱全。園內(nèi)設(shè)有古堡餐廳、椰林餐廳、夏威夷餐廳、哈比餐廳4家中西風(fēng)味的大型主題特色餐廳，還有充滿東南亞濃郁風(fēng)味的彩虹灣食街、哈比美食街、以及10多家新鮮熟食亭、蛋糕屋，均提供新鮮、衛(wèi)生的美味食品和快捷便利的服務(wù)。在園區(qū)各主題區(qū)分布有5家主題商店，出售各式主題特色紀(jì)念品、精美禮品、時尚人氣商品、游樂玩具以及各種便利品，讓您盡興游玩，把歡樂和美好記憶帶回家。

四、西班牙風(fēng)情商業(yè)街：雙MALL的北側(cè)，也是項目的中間部分是星宇國際廣場的16萬平米西班牙風(fēng)情商業(yè)街，由11棟樓圍合組成，均為3層的商業(yè)。首層層高4米8，二層三層4米2，三層局部層高為6米，最小獨(dú)棟面積為4300平米，戶型最小面積為35平米，可滿足各種類型的商業(yè)經(jīng)營與投資。整個商業(yè)街采取環(huán)繞式布局，每棟樓都設(shè)有自動扶梯、垂直電梯，并在二層和三層設(shè)有連廊，樓與樓之間也可以通過廊橋貫通，使各層、各棟之間產(chǎn)生良好互動與交流，讓整個街區(qū)處處無死角，每個鋪位均是黃金旺鋪。商業(yè)街的紅色陶土筒瓦、外墻斯達(dá)克涂料、砂巖、文化石，純手工制造的鐵藝門窗、露臺、連廊??純正的西班牙風(fēng)情。街區(qū)內(nèi)還設(shè)有動力小火車，黃包車，雙人腳踏自行車等休閑設(shè)施，通過各種形式的娛樂體驗方式將客流引導(dǎo)至街區(qū)每一角落，增加購物樂趣。

西班牙風(fēng)格特點(diǎn)

1、造型優(yōu)美--西班牙建筑特點(diǎn) 白墻 紅瓦，層次鮮明起伏的屋面，讓大多的西班牙建筑擁有非常優(yōu)美的變化曲線，用紅陶筒瓦以及鐵藝窗等建筑元素營造出柔和尊貴而又充滿質(zhì)感的氛圍。亦而也可成為這個城市的標(biāo)志性建筑或重要景點(diǎn)。

2、手工打造--西班牙建筑產(chǎn)品往往突顯其手工藝術(shù)特點(diǎn)。從門窗、鐵藝及外墻體施工工藝，到必不可少的紅陶土筒瓦、STUCCO手工抹灰墻等，每一個細(xì)節(jié)都精雕細(xì)琢，有非常親和的視覺感和良好的生態(tài)性。整個建筑看上去充滿手工的質(zhì)感，建筑風(fēng)格淋漓盡致的展現(xiàn)出來。

3、豐富空間--西班牙建筑往往講究空間的合理規(guī)劃分配，且絕不會忽略建筑對人的情感與空間景觀的照顧。立體的空間搭配使用上追求盡善盡美，像露臺、花園、庭院、陽臺等部分一點(diǎn)也不含糊。整個建筑常常通過空間層次的轉(zhuǎn)變，丟棄了傳統(tǒng)立面的單一和呆板。其節(jié)奏、比例、尺度更符合現(xiàn)代人的審美要求。

五、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓：項目北側(cè)是兩棟28層的SOHO服務(wù)式酒店公寓，整體建筑面積10萬平方米，底部裙房為四層局部6層的商業(yè)和快捷酒店、主題精品酒店。印象湯泉酒店式公寓引入源自法國的Art-deco設(shè)計風(fēng)格，此種風(fēng)格還多見于上海、北京的豪宅，層高3米3，大堂9米挑高氣勢恢宏，28層俯瞰全城繁華，內(nèi)部采用多項世界領(lǐng)先的智能化系統(tǒng)。SOHO的戶型為35~100M2，靈活多變戶型，以人為本設(shè)計，可拆分居住，又可商務(wù)辦公，隨心所享，隨心所變。全城獨(dú)有的溫泉公寓，科學(xué)勘探深入地底2000米采掘溫泉水系，直接入戶使用，不必出門即可保健療養(yǎng)，智能科學(xué)化系統(tǒng)，讓您在家就能享受全市只此唯一的健康體驗。

六、文化廣場：星宇國際廣場的外圍規(guī)劃總共建設(shè)了6大主體文化廣場，分別是孝廣場、義廣場、誠信廣場、皮影廣場、木偶廣場、戲曲廣場，融入鄭興“割股奉母”和“義虎救樵夫”主題以及代表晉商成功根源所在的“誠信”和“團(tuán)結(jié)”作為主要景觀點(diǎn)綴，每個廣場均有不同的精彩演出、文化展出，通過現(xiàn)代的方式更好展現(xiàn)城市魅力，傳承傳統(tǒng)文化。

忠義廣場：從宏觀角度考慮，義文化廣場布局根據(jù)場地位置情況以及結(jié)合當(dāng)?shù)氐募儤懔x行故事，為了符合傳說中故事的內(nèi)容，結(jié)合廣場空間大小實際情況，融入“義虎救樵夫”主題作為主要景觀點(diǎn)綴，來體現(xiàn)傳統(tǒng)文化，贊揚(yáng)朋友之間的肝膽相照，加強(qiáng)人們對義的理解。

盡孝廣場：從微觀角度考慮，根據(jù)場地周圍情況，結(jié)合前廣場與紅星美凱龍，百貨布局情況，整體空間布局為了讓各業(yè)態(tài)整體統(tǒng)一。以孝文化廣場像征家庭中子女對父母的孝與廣場的“割股奉母”主題傳說相映襯，教育后人要懂得回報父母的養(yǎng)育。.從而體現(xiàn)出廣場的主題。

誠信廣場：山西晉商的成功的根源在于“誠信”和團(tuán)結(jié)的商幫政策。作為當(dāng)代的孝義應(yīng)該繼承和發(fā)揚(yáng)這種優(yōu)秀的文化傳統(tǒng)，來迎接新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

皮影廣場：孝義皮影戲是我國皮影戲的重要支派，因流行于山西省孝義市而得名。

木偶廣場：孝義木偶戲是扎根于民間，具有濃郁鄉(xiāng)土風(fēng)情的地方特色劇種之一。

戲曲廣場：孝義人愛看戲，也愛唱戲，從事戲曲的人很多，因此素有“無孝不成戲”、“無戲不成班”之說。碗碗腔是孝義民間戲曲藝術(shù)，為了傳承傳統(tǒng)藝術(shù)和讓人們感受到孝義民間曲藝文化，所以景觀上以中國傳統(tǒng)戲劇舞臺結(jié)合現(xiàn)代人的生活行為方式打造一個讓人們在消費(fèi)休息的同時得到身心的放松場景。

嘉年華主題廣場：嘉年華”逐漸從一個傳統(tǒng)的節(jié)日，到今天成為包括大型游樂設(shè)施在內(nèi)，輔以各種文化藝術(shù)活動形式的公眾娛樂盛會。在步行街中心廣場設(shè)置嘉年華主題廣場，讓消費(fèi)者在感受到體驗式消費(fèi)的同時，也讓這個廣場成為城市的地標(biāo)。項目嘉年華占地約6500平米。七、三大藝術(shù)街區(qū)：連通6大廣場與項目中心的是由美國團(tuán)隊借鑒全球優(yōu)秀商業(yè)廣場成功經(jīng)驗，汲取各地迷人風(fēng)情構(gòu)筑的三大藝術(shù)街區(qū)。靈感的起源來自于盛開的玫瑰。能量從中心向外展開，同時中心磁場吸引著顧客們向內(nèi)涌入。色澤明亮、動感十足的拉斯維加斯大道，超大的LED顯示屏，就像北京的世貿(mào)天階，吸引全城目光。仿照意大利旅游小鎮(zhèn)阿馬爾菲打造的西西里大道，擁有綠樹濃蔭和各式鄉(xiāng)村音樂表演。既有西班牙巴塞羅那的典雅藝術(shù)，還有活動跳躍的音樂噴泉加上雕塑的塞萬提斯大道，將24小時為廣場營造與顧客交流的動力。繽紛的色彩，可口的甜點(diǎn)、跳動的音符、優(yōu)雅的音樂、清涼的綠蔭等，充分將各個商業(yè)街區(qū)連成一個整體的藝術(shù)空間。

結(jié)論意見： 優(yōu)點(diǎn)

1、將戲水、水療、娛樂等功能進(jìn)行三層立體式布置，提高建筑空間的利用率。

2、戲水大廳采用地板采暖方式，有利于提高了環(huán)境的舒適度及節(jié)能。

3、在造浪池邊設(shè)置演藝舞臺，使游客戲水與演唱互動式相結(jié)合，更有利于營造愉悅動感氛圍。

缺點(diǎn)

一、項目定位失誤

商業(yè)規(guī)模過大，缺乏投資及消費(fèi)市場支撐。孝義市總?cè)丝谥挥胁蛔?0萬人，常住人口不足20萬，而其商業(yè)規(guī)模達(dá)竟40萬平米。根據(jù)商業(yè)二八理論原則(80%客源需要靠周邊人群支撐，20%客源需要靠周邊以外人群支撐)，而項目僅靠旅游人群很難帶動此商業(yè)的繁榮。如東莞華南MALL就是一個中國最大的文化旅游商業(yè)地產(chǎn)爛尾項目，該項目投資達(dá)到25億元人民幣，建筑面積達(dá)到80多萬㎡，其中商業(yè)經(jīng)營面積超過60萬㎡的，是集購物、餐飲、娛樂、休閑、酒店及大型景觀游樂主題公園于一體的一站式文化旅游商業(yè)綜合體。而東莞市區(qū)人口不足200萬，目標(biāo)客源盡管面向珠三角地區(qū)，卻很難吸引到廣州、深圳、珠海的旅游購物人群。致使該項目閑置多年，淪落到香消玉殞，最終被北大資源集團(tuán)所收購。建筑功能空間的設(shè)計缺陷與商業(yè)業(yè)態(tài)的定位錯誤，使得各商業(yè)業(yè)態(tài)之間無法做到人氣互換。對商業(yè)地產(chǎn)操盤的幾點(diǎn)啟示：

1、大型商業(yè)地產(chǎn)項目的定位，不能一味求大，不能頭腦發(fā)熱，要切合市場實際需求；

2、一定要對區(qū)域商圈半徑市場容量進(jìn)行充分考量和論證的前提下，契合區(qū)域城市發(fā)展的規(guī)模和城市實際功能需要出發(fā)進(jìn)行科學(xué)的定位；

3、一定要明確企業(yè)的商業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，是長期持有還是售賣套現(xiàn)？然后制定相應(yīng)的招商與銷售策略；

4、商業(yè)定位與實際招商時要充分考慮各主力商業(yè)人氣如何互換的問題，不能彼此獨(dú)立，否則造成資源浪費(fèi)；

5、經(jīng)營的好不如賣的好，快速銷售是關(guān)健，一切圍繞現(xiàn)金流出發(fā)；大體量的單體商業(yè)建筑伴隨而來的是更大的市場經(jīng)營風(fēng)險與套現(xiàn)壓力；

6、應(yīng)充分考慮和尊重投資者的需求，用總價控制面積，現(xiàn)金為王，以利于銷售為原則；

7、商業(yè)建筑空間功能與配套一定要尊重商家的需求，不能自以為是，否則設(shè)計之初就成了垃圾；

8、招商一定要先于銷售起步，銷售一定要先于運(yùn)營起步，招商不僅要追求品牌效應(yīng)，更要追求特色效應(yīng)；

9、一定要有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理公司，否則嘔心泣血打下的江山也會毀于一旦；

10應(yīng)著重多考慮旅游景觀元素與休閑商業(yè)配套對人氣的吸引作用，不能只點(diǎn)帶面。

二、商業(yè)動線規(guī)劃復(fù)雜

太極八卦式的商業(yè)動線規(guī)劃布局是商業(yè)規(guī)劃大忌，迷宮式的動線使人失去了方向感。結(jié)果造成招商困難，紅星美凱龍及奧特萊斯紛紛解約，商鋪銷售難以為繼大量閑置，開發(fā)資金了斷裂，開發(fā)商跑路。

由于商業(yè)動線規(guī)劃不合理造成商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的案例比比皆是，如廈門明發(fā)廣場地處比較老也比較有名的一個商業(yè)中心區(qū)黃金位置，旁邊就是快速公交站，但是整體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)很奇怪，感覺里面像迷宮，開業(yè)已經(jīng)多年整個商業(yè)街區(qū)仍是一片蕭條。

廈門明發(fā)商業(yè)廣場，這個號稱中國超大規(guī)模的頂級旅游商場曾經(jīng)卷入一場商鋪糾紛，面臨上百場官司。據(jù)透露，一方面，商家告業(yè)主、業(yè)主告商家，業(yè)主和商家告開發(fā)商，一百多件官司還在訴訟中；另一方面，2000多家店面如何經(jīng)營管理，三方始終未能達(dá)成共識。

然而，事態(tài)并未朝商家們所預(yù)想的方向發(fā)展，當(dāng)個別訴訟案件判決結(jié)果浮出水面后，明發(fā)商業(yè)廣場又被曝出“業(yè)主退房潮”，并傳“已有幾十人”，政府強(qiáng)勢介入“燙手山竽”。

三、主題亮點(diǎn)單一

巨大的商業(yè)綜合體項目僅幻想靠“夢幻?！?一個主題旅游亮點(diǎn)，難以帶動整個商業(yè)的人氣是完全不靠譜的，就如同讓汽車發(fā)動機(jī)來帶動火車一樣。其原因是，旅游消費(fèi)群體與商業(yè)購物群體是截然不同的兩個群體，來旅游的人即要購物又要戲水，其想法雖很好但不現(xiàn)實。因而在今后開發(fā)主題旅游綜合體時，建議商業(yè)規(guī)劃面積不宜過大，應(yīng)控制在僅為旅游服務(wù)及購物配套的規(guī)模范圍內(nèi)，并應(yīng)將旅游區(qū)與商業(yè)區(qū)進(jìn)行有機(jī)銜接，如迪士尼樂園、方特、西部華僑城、成都環(huán)球中心、海世界二期等。

商務(wù)區(qū)研發(fā)部：楊明義

2015年11月06日