第一篇：融創(chuàng)香璟臺公寓項目說辭20180505

融創(chuàng)香璟臺公寓項目說辭

先生/女士，您好：

您好，我是Plus·躍城的置業(yè)顧問XXX，現(xiàn)在由我為您介紹一下我們項目。不知道你對我們區(qū)域是否熟悉？Plus·躍城位于成都國際城南的核心區(qū)域——新川板塊。眾所周知，成都作為新一線城市，必然會著力打造建設國際化現(xiàn)代城市的核心區(qū)域，2017年12月成都市委十三屆二次全會審議通過了《成都市城市總體規(guī)劃(2016—2035年)(送審稿)》，正式確定成都市空間發(fā)展格局，“北改、西控、中優(yōu)、南拓、東進”十字發(fā)展發(fā)展，簡單來說就是城北改變城市面貌，城西控制發(fā)展、中部優(yōu)化發(fā)展，進行功能疏散，重點發(fā)展城南、城東，而且區(qū)別于成都其他區(qū)域城南、城東并非只僅僅是在現(xiàn)狀上發(fā)展，而是要不斷拓展城市范圍，再造一個成都，讓整個城市中心南移，那么未來城市的中心將會在哪？必然是成都主城與天府新區(qū)的結(jié)合部，即本項目所在的高新區(qū)。所以高新區(qū)已然成為成都市的金融中心、商務中心、科技中心、會議展覽中心和政務服務中心，在中國投資跟著政府走總不會錯。

（指向區(qū)域燈箱圖）從空間格局看，高新區(qū)形成了站南（火車南站-高新區(qū)管委會）、金融城、大源、新川幾大板塊，其中站南板塊，大源及金融城由于建設較早，發(fā)展接近飽和；而中河作為老城區(qū)，改造成本過高不利于整體打造；新川是目前高新區(qū)唯一高規(guī)格規(guī)劃的集中發(fā)展板塊，從圖上，我們可以看出新川創(chuàng)新科技園位于連接成都高新區(qū)和天府新區(qū)的樞紐位置，連接雙流、天府兩大機場，擁有多層功能區(qū)疊加的戰(zhàn)略位置，園區(qū)是新加坡和四川省政府合力打造的產(chǎn)城一體花園新城，面積是軟件園的三倍，將來會建設成為中國西部高端生物醫(yī)藥及產(chǎn)業(yè)聚集的標桿。故新川是目前高新主城內(nèi)絕無僅有的比金融城起點更高的整體規(guī)劃、整體開發(fā)的熱土，是投資城南的首選區(qū)域，是難得的價值洼地。

（引領(lǐng)至產(chǎn)業(yè)配套燈箱）新川創(chuàng)新科技園由新加坡政府與四川省政府共同預計投資1000億傾力打造，占地面積 10.34平方公里，規(guī)劃居住人口 12 萬人，就業(yè)人口 12 萬至 15 萬人，將建設成為一座產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市生活有機結(jié)合，低碳環(huán)保、服務完善的現(xiàn)代化高科技園區(qū)。園區(qū)從2012年5月8日開工建設預計完工時間2020年，投入資金超過千億。目前已簽約50余家高、精、簡企業(yè)，主要以IT信息技術(shù)、生物科技研究、金融創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)集群。已經(jīng)簽約入駐的包括世界五百強企業(yè)全球醫(yī)療巨頭美敦力醫(yī)療創(chuàng)新中心，海思科總部研發(fā)中心、方正科技總部研發(fā)中心以及Oppo全國第二個運營基地等。故未來新川將成為百萬海歸人士、本土精英、乃至新一代蓉漂青年的工作、生活、置業(yè)的熱土。

（引領(lǐng)至區(qū)域公建配套）除了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃外，新川更是區(qū)別于其他區(qū)域，配套先行，配套富集。

據(jù)新川創(chuàng)新科技園官網(wǎng)公示，新川版塊規(guī)劃居住人口約12萬，規(guī)劃有約22所學校，包含13所幼兒園，7所小學，2所中學。平均每平方公里內(nèi)就規(guī)劃有約兩-三所學校，教育的密集度高于一般區(qū)域。

區(qū)域規(guī)劃有7座融入新加坡的先進社區(qū)服務理念，將打造集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的“鄰里商業(yè)及服務中心”為業(yè)主提供“一站式”的服務。園區(qū)另規(guī)劃有綜合醫(yī)院、養(yǎng)老院、派出所、菜市場等配套設施，貼心滿足園區(qū)內(nèi)及周邊居民的生活需求。同時，園區(qū)內(nèi)還有在建的“省級文化中心”，主要由文化演藝中心、群眾文化活動中心以及藝術(shù)創(chuàng)研館三個單體建筑組成，以后將承辦高規(guī)格的文娛、商務等活動，為業(yè)主帶來豐富前沿的文化娛樂享受。

項目南側(cè) 1緊鄰新川之心公園規(guī)劃面積達 1平方公里，相當于 6 個人民公園，是成都主城區(qū)最大的公園之一，目前也已經(jīng)蓄水完成，投入使用。項目北側(cè)1公里，四川省人民醫(yī)院高新院區(qū)（規(guī)劃中），醫(yī)院占地 108 畝，規(guī)劃床位約500 張。為項目提供醫(yī)療衛(wèi)生保障。

以后該區(qū)域工作、生活必將十分的方便，由于政府先行規(guī)劃建設，公建配套更是有別于其他版塊，一開始入駐就十分的完善，為物業(yè)的增值創(chuàng)造了良好的條件。

（引領(lǐng)至區(qū)域交通燈箱）當然除了規(guī)劃先行，完善的配套，該區(qū)域完善的立體交通網(wǎng)絡也為置業(yè)者提供了極大生活的便利。

新川形成了密集的交通網(wǎng)絡與立體化的出行模式，園區(qū)以“三橫四縱”的主干路網(wǎng)系統(tǒng)為骨架，三橫即：新通大道、新川大道，華陽大道中段；四縱即：天府大道、紅星路南延線（梓州大道）、新成仁路、成仁快速通道；輔以園區(qū)內(nèi)縱橫交錯的次干道、支路，形成密度為9.98公里/平方公里的網(wǎng)狀道路結(jié)構(gòu)，連接園區(qū)內(nèi)外。

已經(jīng)投入使用的地鐵1號線、以及建設中6號線將通過園區(qū)。按照規(guī)劃，園區(qū)內(nèi)還會設置8處地鐵站點;園區(qū)內(nèi)沿新川之心將設置有軌電車環(huán)線通道，有效連接各組團核心。常規(guī)公交：使用清潔能源的公交車將作為園區(qū)內(nèi)部主要的接駁交通工具，連接各產(chǎn)業(yè)組團及公交站點、地鐵站點，形成無縫換乘。

規(guī)劃中的快速公交（BRT）3號線：經(jīng)梓州大道連接園區(qū)內(nèi)外，在園區(qū)周邊將設立平均間距為1000米的站點。

憑借先天的交通優(yōu)勢，新川區(qū)域的物業(yè)將成為炙手可熱的搶手貨。

（引領(lǐng)至沙盤）相信通過我的介紹，您對我們項目所在的區(qū)域有所了解了。我現(xiàn)在詳細為您介紹一下我們項目Plus·躍城，請看沙盤。本案是由全國前五強開發(fā)商傾力打造的新川區(qū)域稀缺的200畝品質(zhì)大盤。項目所在一期占地60余畝，約20萬㎡，容積率3.0，綠化率30%，項目分為3個地塊，其中一二號地塊主要住宅，三號地塊是住宅+公寓，我們現(xiàn)在在售的就是3號地塊的1號樓2單元的4.9米層高公寓。整個建筑采用紐約大都會建筑風格，匠造都市建筑新品位標簽。小區(qū)自帶萬平特色商業(yè)，讓業(yè)主購物、休閑、生活無憂，公寓業(yè)主比鄰700余戶高端業(yè)主，共享小區(qū)優(yōu)質(zhì)配套，享受城南大牌生活。（全國10強，品牌打造）

開發(fā)商作為高端精品生活創(chuàng)領(lǐng)者，物業(yè)服務在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平，國家一級資質(zhì)物業(yè)，第三方調(diào)查管理滿意度超過80%，超越龍湖，榮獲第一。在行業(yè)內(nèi)第三方調(diào)查滿意度超過80%的物業(yè)公司屈指可數(shù)，我開發(fā)商、萬科、龍湖、金地就位列其中。這樣的成績與開發(fā)商所倡導的高端生活價值體系息息相關(guān)。（品質(zhì)物業(yè)，行業(yè)引領(lǐng)）

項目位于高新區(qū)新川板塊核心，新成仁快速路與新川大道交匯處，6號線新通大道站站口不到200米，屬于地鐵上蓋物業(yè)，也可以快速接駁有軌電車、公交車。（立體交通，地鐵環(huán)繞）。同時，Plus·躍城也屬于絕版物業(yè)。

2017年4月《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類建設項目管理的通知》 出臺規(guī)定：

一、商業(yè)、辦公類建設項目（含商兼住、住兼商項目中的商業(yè)、辦公部分）應當嚴格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

二、商業(yè)、辦公類建設項目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得設置外挑陽臺，不得采用住宅套型式布局與功能設計（及單間內(nèi)不得設置衛(wèi)生間、廚房）。

三、商業(yè)、辦公類建設項目標準層辦公用房分隔的，（單間分割）層高不應大于4.2米；商業(yè)、辦公類建設項目標準層辦公用房不分隔的，（整層分割）層高不應大于4.6米。

所以錯過躍城，一線開發(fā)商開發(fā)的4.9米的城南新川品質(zhì)公寓不再。

項目4.9米層高，可分割為上下兩層，相對于買一層送一層，還外帶超值贈送空間。錯過躍城，買一贈一的城南新川品質(zhì)公寓不再

單棟總共20層，一層為商業(yè)，2-20為公寓，這次推出的loft躍層公寓，為6T29戶（另外有兩個樓梯），面積均為35.7㎡小面積產(chǎn)品，總價低，購買壓力小，變現(xiàn)能力極強。

錯過躍城，輕資產(chǎn)的城南新川品質(zhì)公寓不再

2017 年下半年開始，新川板塊地王頻出，樓面地價已接近現(xiàn)有房價，將來面世后的價格可想而知。

1）2017 年 8 月 18 日，金隅置業(yè)以 12800 元/平米樓面地價拿下中和 91.54 畝純住宅地塊。

2）2017 年 9 月 6 日，德商以 11200 元/平米樓面地價拿下中和 30.41 畝地塊。3）2017 年 12 月 6 日，高投以 13600 元/平米樓面地價拿下新川 32.81 畝地塊。4）2017 年 12 月 20 日，高投以 10124 元/平米樓面地價拿下新川純 55.04 畝地塊。根據(jù)拍賣要求，該地塊將用于建設人才公寓，且全裝修成品住宅比例為 100%，對《成都高新區(qū)急需緊缺人才和高端人才目錄》確定的 A、B、C、D 類人才進行定向租售，項目戶型配比為 60 ㎡占10%、90 ㎡占 20%、120 ㎡占 20%，其余 50%的戶型由競得人自行確定。換算下來，實際上的樓面地價至少再 2 萬/平米。

5）2018年3月，中建競得高新區(qū)新川64.5畝，樓面價13000元/平成交，無償移交面積20%。金隅競得高新區(qū)新川觀東二街旁82.5畝宗地，樓面價13000元/平成交，無償移交面積19%，折合樓面價接近20000元/㎡。

項目僅售16000元/㎡，買下即增值，19年收房后周邊的公寓至少18000元/㎡ 算上成都的建安成本4000元/㎡+土地成本 錯過躍城，買到即賺到的城南新川品質(zhì)公寓不再

項目周邊環(huán)繞已經(jīng)確定簽約的公司包括：浪潮信息、金鼎產(chǎn)融、四川九洲旗下的九州迪飛、超圖軟件、亞洲脈絡等，大量的高端科研人員、工程師等高收入金領(lǐng)人群即將進入，另有3個地塊政府還在接洽中。

錯過躍城，產(chǎn)業(yè)客群如眾星捧月般環(huán)繞的城南新川品質(zhì)公寓不再

如今房價節(jié)節(jié)攀升，城南像樣一套改善性住房動輒都要200-300萬，預計以后如果均價突破5萬，那么Plus·躍城這種價廉物美的產(chǎn)品更是奇貨可居，根本不用擔心轉(zhuǎn)手的問題。

錯過躍城，穩(wěn)健增值，未來可期的城南新川品質(zhì)公寓不再

（如果產(chǎn)品沒有其他疑問，引領(lǐng)至樣板間）你現(xiàn)在看到的是我們的實體樣板間，6T39戶，35.7㎡，4.9m層高，隔為了兩層，我們在交付的時候，也是給您隔兩層的，二樓這個地方（過道）是有一部分贈送面積（戶型不同贈送略有差異）。

您看樣板間您還滿意吧？如果沒有現(xiàn)在立刻預定下來，我們這批次的產(chǎn)品數(shù)量有限，大家都在搶，公寓產(chǎn)品已經(jīng)不多了（引領(lǐng)客戶去簽約）

第二篇：融創(chuàng)項目計劃和成本管理制度建設

融創(chuàng)項目計劃體系及成本管理制度建設

一、環(huán)環(huán)相扣的項目計劃

融創(chuàng)的項目計劃制定，聚焦項目目標，以銷售為核心，以設計為源頭，過程中進行合理穿插，整個項目計劃執(zhí)行非常流暢。項目計劃形成如下圖：

其中尤為重視銷售開盤的關(guān)鍵節(jié)點：

融創(chuàng)的項目成本構(gòu)成如下：

而環(huán)環(huán)相扣的成本管理則主要體現(xiàn)在如下10點：

第一，項目公司在項目前期應及時了解當?shù)卣囊?guī)費情況，用足用活各項政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。

第二，由運營部門來統(tǒng)籌目標成本控制，及實際發(fā)生成本的有效監(jiān)督。

一方面，所有與項目開發(fā)相關(guān)的直接成本支出（不含貸款利息）必須經(jīng)運營部審核，管理費用及貸款利息支出必須經(jīng)財務部審核。天津公司的銷售費用支出必須經(jīng)過集團運營中心審核，異地公司的銷售費用支出必須經(jīng)過公司運營審核。

另一方面，項目開發(fā)過程中，項目公司運營部人員持續(xù)參與各階段活動，統(tǒng)計分析項目成本變化，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項目成本的有效控制。

第三，對于已經(jīng)市場化、社會化的設計費用，研發(fā)部門必須嚴格控制，確保設計費支出標準不高于市場平均水平。

第四，成本動態(tài)控制上，項目公司運營部必須參與和控制所有影響項目成本的業(yè)務活動，包括但不限于設計方案優(yōu)化、業(yè)務分包（招投標）、材料設備采購比價和限價、合同簽訂、設計變更及現(xiàn)場簽證、合同付款等。項目公司運營部負責建立動態(tài)成本臺賬（包括合同臺帳、設計變更臺帳和現(xiàn)場簽證臺帳），項目公司財務部負責建立管理費用支出及貸款利息成本臺賬，集團運營中心銷售管理部建立天津公司銷售費用臺帳，登記、審核實際發(fā)生成本是否在成本控制指標規(guī)定范圍內(nèi)。

第五，項目成本一旦超支，則相應進行以下處理及調(diào)整：不使用不可預見費，擬采取降低成本措施補救，由公司總經(jīng)理審批；擬使用不可預見費彌補，調(diào)整細項成本，報集團運營中心成本管理部審核后由運營中心總經(jīng)理、集團主管副總裁審批；需要突破項目目標成本時，必須經(jīng)集團運營中心管理部及運營中心總經(jīng)理審核后，報集團主管副總裁、集團總裁審批。

第六，項目公司在完成《成本差異分析表》的同時，應提出上月成本核算意見，以供進行項目經(jīng)濟分析使用。其主要內(nèi)容應包括：直接成本和非直接成本上月的總體變動情況（超支或節(jié)省）及趨 勢判斷；直接成本和非直接成本在上月發(fā)生較大變動（超支或節(jié)省）的成本細項的變動情況及趨勢判斷；實際發(fā)生成本與成本指標的比較和說明及控制成本的建議。第七，經(jīng)營情況分析的主要內(nèi)容：

融創(chuàng)項目公司運營部對預算外工程成本增減情況分析，包括變更設計、現(xiàn)場簽證、材料差異調(diào)整、工程補充協(xié)議、甲供材料價格變動等方面的控制情況。

項目公司財務部統(tǒng)計核算期內(nèi)實際發(fā)生的管理費用和貸款利息，比較與月度計劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。

異地公司運營部統(tǒng)計核算期內(nèi)實際發(fā)生的銷售費用，比較與月度計劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因，集團運營中心銷售管理部統(tǒng)計天津公司核算期內(nèi)實際發(fā)生的銷售費用，比較與月度成本計劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。

第八，項目開發(fā)建設過程中發(fā)生了原先預見不到的事項或者因管理不善，導致成本細項即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標成本時，由預警人向項目公司總經(jīng)理發(fā)出警訊，進行成本預警。不可預見的事項范圍：

發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動中的事故；發(fā)生法律訴訟；因經(jīng)濟合同的對方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛；因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費、稅率、利率標準；發(fā)生原先未預見的情況而增加了經(jīng)濟合同的補充協(xié) 6 議、對外承擔新的責任；出現(xiàn)了未計劃的對外捐贈；目標成本預測時不準確；發(fā)生重大設計變更；其他經(jīng)營過程出現(xiàn)的意外情況。此外還有管理不善的情況，如作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導致物料被盜或被搶；計算不精發(fā)生多余采購物資；為無效勞動支付了勞動報酬；工作質(zhì)量低劣引起的返工開支；使用過程中的浪費；非必需的計劃外開支；未能以市場最合理的價格購物或價與質(zhì)不匹配；工期拖延造成的費用增加；其他管理不嚴的情況。

第九，規(guī)定了目標成本調(diào)整的范圍。因經(jīng)營計劃調(diào)整引起成本細項的目標成本的增加或減少，如：

由于市場因素或公司主動調(diào)整競爭策略、項目產(chǎn)品定位發(fā)生變化而引起增減；

調(diào)整銷售計劃而使廣告費、樣板房、代理費等發(fā)生增減； 貸款額度調(diào)整導致財務費用增減；

發(fā)生機構(gòu)重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。

第十，目標成本調(diào)整由項目公司運營部組織，與總經(jīng)理確定處理，一般情況下，可以選擇以下三種方式：

一是不使用不可預見費，采取有效措施在成本細項內(nèi)調(diào)整或消化，由公司總經(jīng)理審批。

二是使用不可預見費調(diào)整目標成本，報集團運營中心成本管理部審核，由運營中心總經(jīng)理、主管副總裁審批；

三是不可預見費已用完，或?qū)⒉豢深A見費留做它用而不能在不可預見費內(nèi)調(diào)整時，即意味著項目目標成本將被突破，此時應編制 項目目標成本調(diào)整的專題報告，報集團運營中心成本管理部備案，經(jīng)運營中心總經(jīng)理審核后，呈集團主管副總裁、集團總裁審批。

二、漸進明細的設計階段管控

融創(chuàng)的設計管理本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”的方針，做到“適用經(jīng)濟、安全美觀、防災抗災、環(huán)境協(xié)調(diào)”。

部門歸口上，天津地區(qū)項目由研發(fā)中心設計部負責完成規(guī)劃、方案及擴初階段的設計管理工作，施工圖部分的設計組織由天津地區(qū)各項目公司研展部負責管理完成。規(guī)劃、方案及擴初階段的設計成果經(jīng)方案評審委員會評審通過后即移交項目公司研展部，并填報《方案成果移交施工圖交接單》，由項目公司研展部配合項目公司開發(fā)部進行報建工作，并完成施工圖組織設計，研發(fā)中心設計部提供相關(guān)設計技術(shù)支持。

設計進度上，必須嚴格按照研發(fā)中心時間計劃執(zhí)行，保證工程、營銷的時間要求。如有重大變動，必須報集團研發(fā)中心備案。設計委托上，項目公司研展部須將項目整體設計費用預算及各階段設計費構(gòu)成（規(guī)劃、方案、擴初、施工圖階段等，含景觀設計、室內(nèi)設計部份）上報集團運營中心審批，經(jīng)集團運營中心審批通過后方可簽訂委托設計合同。

方案設計上，研發(fā)中心對于項目的整體規(guī)劃設計、景觀設計以及建筑的單體設計方案的審核，對于重要公共區(qū)間、部位的建筑效 果、裝飾效果進行監(jiān)督、把控。對于天津本地項目，負責整體規(guī)劃設計、景觀以及重要建筑的單體的方案設計，對于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進行監(jiān)督、把控。

單項工程設計審核上，影響營銷的樣板房、售樓處、示范單位，必須由項目公司研展部組織方案設計單位進行匯報，并由項目公司的策劃、銷售、工程、運營等部門及項目公司總經(jīng)理進行評審、會簽，最終方案以及評審意見以書面形式上報研發(fā)中心審批，二個工作日內(nèi)反饋意見；其他單項工程，如住宅大堂、電梯廳等裝修設計由項目公司研展部組織本部門專業(yè)人員、運營部、銷售部、工程部等相關(guān)人員進行審核，審核結(jié)果以書面形式進行記錄，并由相關(guān)部門存檔備案，上報研發(fā)中心備案，2個工作日內(nèi)反饋意見。

設計及施工交樓標準上，項目方案設計經(jīng)審批最終完成后，住宅、會所、住宅大堂、電梯間、走道等重點部位的施工圖設計與施工交樓標準，首先由項目公司研展部初步制定，并牽頭組織項目公司相關(guān)部門進行初步評審，形成初步評審決議后報集團研發(fā)中心，研發(fā)中心在接收審批申請后組織相關(guān)部門進行最終審批，3個工作日內(nèi)給予回復意見。

交樓標準審批由集團研發(fā)中心、項目公司領(lǐng)導、集團運營中心組成方案評審小組。運營中心審核方案是否符合國家規(guī)范，選用材料是否超出成本預算，并有權(quán)建議設計人員使用集團采購中標產(chǎn)品；研發(fā)中心審核方案是否滿足市場及客戶需求，最后形成審批 意見。項目公司研展部依據(jù)集團審批意見形成最終設計與施工交樓標準，報研發(fā)中心確認備案。

初步設計上，所有大型項目工程，如大型商業(yè)設施、寫字樓、星級酒店等各類大型公建），必須進行初步設計，初步設計深度應符合地方設計文件編制深度；住宅設計原則上也須進行建筑初步設計。如由于其他因素，項目公司決定不做初步設計，需向研發(fā)中心提交情況說明，核準后方可直接進入施工圖設計階段。

報建圖上，報建后如政府部門提出修改，按如下程序管理： 修改對公司利益損失不大的（五十萬元以內(nèi)），項目公司開發(fā)部必須送主管領(lǐng)導及項目公司總經(jīng)理批準后，方可委托設計單位進行修改。

修改對公司利益損失較大的（如容積率、層數(shù)降低或五十萬元以上），由項目公司提交研發(fā)中心審核后，集團相關(guān)部門會簽，方可委托設計單位進行修改。修改完成后重新報研發(fā)中心及集團相關(guān)部門審批通過，五個工作日內(nèi)反饋意見后，再進行報建。經(jīng)政府部門批復的報建圖及文件，由項目公司及時歸檔。

施工圖上，設計單位完成的施工圖，必須符合施工圖的深度要求。專業(yè)配套圖紙的設計（如：綜合管網(wǎng)）的設計由項目公司開發(fā)部全部完成，項目公司研展部配合并提供相應技術(shù)支持；鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、欄桿等分項工程的設計應由設計單位統(tǒng)一完成，設計單位 10 作為設計主負責人的原則不變，一般不進行設計分包。如必須進行分項工程的設計分包也由設計單位牽頭并最終負責。設計質(zhì)量把控上，首先，方案設計的安全性、合理性、經(jīng)濟性及設計效果和圖紙出圖質(zhì)量，是設計質(zhì)量的主要管理內(nèi)容；其次，方案設計應以其安全性第一，其合理性、經(jīng)濟性、設計效果應以其具有的商業(yè)價值衡量，以為公司創(chuàng)造最大價值為目標；再次，出圖質(zhì)量應保證其設計深度符合要求，減少專業(yè)矛盾，避免設計錯誤，杜絕設計事故。

設計變更管理上，施工圖紙的設計變更需由項目公司上報集團運營中心審批，一般設計變更一個工作日反饋意見，重大設計變更五個工作日內(nèi)反饋意見。關(guān)于設計變更和工程簽證，后面有詳細闡述。

樣板房施工完成后，必須由項目公司研展部組織營銷部、工程部門進行評審，其工程質(zhì)量、設計效果滿足要求后，方可進行驗收，驗收合格后交給項目公司或營銷部門管理。

三、巨細靡遺的設計變更與工程簽證

由于設計變更和工程簽證而調(diào)整的工程造價占整個單位工程竣工結(jié)算的比例較高，設計變更、工程簽證是施工圖內(nèi)容的完善和補充，也是承包商的主要索賠手段，設計變更、工程簽證對工程安全度、使用功能、外觀造型、付款、造價等均會產(chǎn)生直接影響。為保障工程的順暢進行，達到工程的進度、質(zhì)量、成本目標，融 11 創(chuàng)將設計變更和工程簽證的強化管理作為從集團到項目公司的一項重要工作內(nèi)容，可謂巨細靡遺。

設計變更一般包括由原設計單位出具的設計變更通知單和由施工單位征得由原設計單位同意的設計變更聯(lián)絡單兩種。1.融創(chuàng)設計變更與工程簽證管控原則

工程簽證主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設計變更所確定的工程內(nèi)容以外，施工圖預算或預算定額取費中未含有而施工中又實際發(fā)生費用的施工內(nèi)容所辦理的簽證，如由于施工條件的變化或無法遇見的情況所引起工程量的變化。

融創(chuàng)在設計變更和工程簽證方面的管控主要有如下幾個方面： 所有設計變更、工程簽證在于其必要性由提出部門說明；設計變更、工程簽證相應的經(jīng)濟變更，分別由甲方或承包商（供貨商）作出有效證明；

所有設計變更、工程簽證的經(jīng)濟否決權(quán)在集團運營中心成本管理部，所有設計變更簽發(fā)權(quán)在集團運營中心工程管理部；工程簽證的簽發(fā)權(quán)按變更金額分別由項目公司總經(jīng)理及集團公司簽發(fā)。工程開工前，項目公司（包括集團運營中心工程管理部、運營中心成本管理部、研發(fā)中心、銷售、物業(yè)）、設計單位、監(jiān)理公司與承包商（供貨商）

雙方專業(yè)技術(shù)人員應認真審閱施工圖紙，進行圖紙會審和交底，減少設計修改和圖紙補充，降低因設計變更和工程簽證而增加的工程造價。所有的設計變更（含工程簽證），必須由項目公司工程部所有專業(yè)工程師、研展部建筑師會審并簽字，確保所有的變更（含簽證）的連鎖變更（簽證）一次性完成，必須避免某專業(yè)變更帶動的其他專業(yè)變更不同步，反復變更及返工。

所有變更或簽證的每一單（以后稱單項），均指有此項變更或簽證所包含的所有需涉及到的全部工程，非指某單位工程。2.設計變更的變更程序

首先，因設計單位認為施工圖設計不合理，設計單位要求變更的，由設計單位填寫《工程設計變更通知單》，經(jīng)運營中心成本管理部進行經(jīng)濟變更可行性認定、運營中心工程管理部批準后作為技術(shù)文件實施，其設計變更損失按設計合同規(guī)定處理。對于不涉及經(jīng)濟的設計變更及洽商，要注明技術(shù)洽商字樣；

其次，因項目公司研展、工程、銷售、商業(yè)、物業(yè)等部門及領(lǐng)導認為原設計不合理，認為有必要變更的，首先經(jīng)項目公司工程部所有專業(yè)會簽、確定所有專業(yè)的連鎖變更均完成后，然后進行項目公司各部門內(nèi)部會簽，最后經(jīng)項目總經(jīng)理審批；項目公司審批后的變更文件須報集團運營中心，由成本管理部進行經(jīng)濟變更可行性認定后，工程管理部通知項目公司進行設計變更； 再次，因施工單位認為原設計不合理（如施工難度大，成本高等），施工單位提出《工程變更申請》，并說明工程量及價格，變更內(nèi)容、原因，由項目工程部初審、經(jīng)項目公司相關(guān)部門審核變更費用，項目總經(jīng)理審批；項目公司審批后的變更文件須報集團運營 中心，經(jīng)運營中心工程管理部、成本管理部、研發(fā)中心研究，進行技術(shù)經(jīng)濟變更可行性認定確認后，按以下程序處理： 不影響使用功能、設計效果及結(jié)構(gòu)安全的，由運營中心工程管理部在《工程變更申請》表中直接簽章，項目公司按工程技術(shù)文件處置；影響使用功能、設計效果及結(jié)構(gòu)安全的，由工程管理中心簽署意見，項目公司通知設計單位進行修改。

此外，所有的設計變更必須寫明產(chǎn)生的原因、變更內(nèi)容、技術(shù)要求，能用圖示的必須用圖示說明，文字及圖示均要表達清楚，以達到設計變更及工程簽證的準確性，并由項目公司工程部統(tǒng)一編號下發(fā)。所有的設計變更均采用電腦打印，但不得打印姓名，姓名部分必須由本人親自簽字。3.工程簽證簽發(fā)原則

首先，嚴格現(xiàn)場經(jīng)費簽證。凡涉及經(jīng)濟費用支出的停工、窩工、用工簽證、機械臺班簽證等，由項目公司現(xiàn)場工程師認真核實、工程副總經(jīng)理審定后簽證，并注明原因、背景、時間、部位等。例如：由于業(yè)主或別的非施工單位的原因造成機械臺班窩工，我司只承擔租賃費或攤銷費而不是機械臺班費。

其次，應在合同中約定的，不能以簽證形式出現(xiàn)。例如：人工浮動工資、議價項目、材料價格等；合同中沒約定的，應以補充協(xié)議的形式約定。項目公司現(xiàn)場工程師不能以工程簽證的形式取代。

再次，已在投標報價方案中明確的、或在施工組織方案中審批的內(nèi)容，不能做簽證處理。例如：臨設的布局、塔吊數(shù)量、挖土方式、鋼筋搭接方式等，已在投標方案中明確、在施工組織方案中嚴格審查，不再做工程簽證處理。

此外，工程簽證單必需采用打字文件并即時統(tǒng)一編號報審，以避免重復簽證和添加涂改等現(xiàn)象。材料價格的確認要注明采購價還是預算價，以避免采購保管費重復計取。4.設計變更、工程簽證的經(jīng)濟處置 設計變更經(jīng)濟處置程序如下：

單項變更損失（含返工）在5萬元以內(nèi)（含5萬元）的，由運營中心工程管理部確認是否變更；

單項變更損失（含返工）在30萬元以內(nèi)（含30萬元）的，由工程總監(jiān)確定是否變更，送集團運營中心成本管理部備案； 單項變更損失（含返工）在30萬元以上的，報集團公司批準后方可變更。

工程簽證經(jīng)濟處置程序如下：

單項簽證工程造價在5萬元（含5萬元）以內(nèi)的，由項目工程部填寫《工程通知單》，項目運營部核價后，報項目公司總經(jīng)理審批同意后施工，送運營中心備案。

單項簽證工程造價在5萬元～30萬元（含30萬元）的，項目運營部核價、項目公司總經(jīng)理審核同意，報運營中心成本管理部核價、工程管理部批準后，方可安排施工。單項簽證工程造價在30萬元以上的，經(jīng)項目公司總經(jīng)理同意、運營中心總經(jīng)理批準并集團總裁批準后，方可安排施工。對于處理緊急情況和搶險、救災，項目公司可突破5萬元的限制，但須事中（事后）補辦相應審批手續(xù)。5.設計變更、工程簽證審核簽發(fā)時限

一般的設計變更、工程簽證應在提交之日起5日內(nèi)審核簽字下發(fā)（其中包括經(jīng)濟變更認定）。

對于事關(guān)工程進度須加急辦理的洽商，由承辦部門注明，運營中心工程管理部負責在標定時間內(nèi)審核簽發(fā)。

對于重大設計變更，將根據(jù)進度確定下發(fā)時間，一般控制在15日內(nèi)（其中包括經(jīng)濟變更認定）。6.加強設計變更和工程簽證的管理措施

首先，嚴格遵循企業(yè)的管理制度。各級領(lǐng)導、施工技術(shù)、予結(jié)算等有關(guān)人員的責任、權(quán)利和義務必須明確，只有責權(quán)利明確了，才能規(guī)范各級工程管理人員在設計變更和工程簽證的管理行為，提高其履行職責的積極性。

其次，建立合同交底制度。讓每一個參與項目管理的人了解合同，并做好合同交底記錄，必要時將合同復印件分發(fā)給有關(guān)人員，使大家對合同的內(nèi)容做到全面了解、心中有數(shù)，劃清甲乙雙方的經(jīng)濟技術(shù)責任，便于實際工作中運用。

再次，嚴格區(qū)分設計變更和工程簽證。根據(jù)我國的現(xiàn)行規(guī)定，設計變更與工程簽證是有嚴格的區(qū)別和劃分的。屬于設計變更范疇 的就應該設計單位下發(fā)設計變更通知單，所發(fā)生的費用按設計變更處理。屬于工程簽證的由現(xiàn)場工程管理工程師簽發(fā)，所發(fā)生費用按發(fā)生原因處理。

第四，提高責任心和業(yè)務水平，嚴把設計變更和工程簽證關(guān)。有關(guān)人員每接受一項工程時，首先要對施工圖及合同等有關(guān)規(guī)定進行認真學習和了解，其次要經(jīng)常深人施工現(xiàn)場，了解施工中的異常情況或施工工藝的變動對工程造價的影響。

最后，加強獎懲管理，對在設計變更的審核及實施過程中，發(fā)現(xiàn)問題并妥善解決的人員，按企業(yè)的相關(guān)規(guī)定予以獎勵；對工作不負責任、設計審查不力、簽證事實不符、造成企業(yè)損失的管理人員，將嚴厲追究其責任；造成企業(yè)重大損失的將追究其刑事責任。

四、營銷——要效率，也要控費用

首先了解一下融創(chuàng)的銷售費用組成，以明確口徑，如下圖：

融創(chuàng)的費用預算編制及評審小組架構(gòu)如下圖：

1.費用預算編制步驟

首先，集團領(lǐng)導下達該集團項目銷售費用總指標，銷售費用總指標是指銷售費用占項目銷售收入的百分比；

其次，集團運營中心通過招標等方式，確定天津地區(qū)各類單項銷售費用標準，以供項目公司編制預算方案、費用結(jié)算之用；異地項目公司運營部確定所在地各類單項銷售費用標準；

再次，項目公司根據(jù)運營中心確定的銷售費用指標，并根據(jù)各類單項費用標準進行測算，每年一月中旬前擬定銷售費用預算，報集團備案；

此外，同一季度三個月的銷售費用可相互挪用，但須做好整季度的費用計劃工作，同一年內(nèi)上一季度節(jié)省的銷售費用可結(jié)轉(zhuǎn)至下一季度使用。2.預算編制 首先，運營中心、財務中心對項目公司擬定的預算方案進行會審，并提出相應的建議措施；

其次，項目公司根據(jù)建議對原方案作出調(diào)整；

再次，經(jīng)調(diào)整后的預算方案由運營中心及項目公司再次組織預算評審小組對新方案進行二次會審，最終決定預算方案； 最后，預算方案確定后，項目公司與集團簽訂《全年銷售費用計劃責任書》，作為考核項目公司的依據(jù)。預算表頭如下圖：

3.月度預算編制

首先，預算單位根據(jù)預算計劃，于每月20日之前擬定下一個月的預算計劃；

其次，天津項目公司每月20日將擬定的月度預算計劃報送運營中心會簽；異地項目公司截止在每季度最后 5 天之前向運營中心上報下季度費用計劃，運營中心每季度前5天審計異地項目上季度費用使用情況。

再次，天津項目公司編制的月度預算計劃經(jīng)運營中心及項目總經(jīng)理會簽后，報主管副總裁審閱；天津項目公司計劃經(jīng)主管副總裁審閱后返回預算單位。

月度預算方案實施流程如下：

此外，預算單位根據(jù)月度預算方案，確定近期即將開展的銷售推廣項目，即立項，并針對每一個立項制定具體的實施方案。銷售費用立項的具體內(nèi)容主要分如下幾類：

計劃類：主要是指媒體廣告投放計劃，如：報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡等廣告投放計劃。

合同類：開展促銷活動、制作、印刷宣傳物料等所需簽訂各類合同。

說明類：是指無須以計劃或合同形式操作的立項。審批時間的規(guī)定上：

計劃類立項，經(jīng)辦單位須于每月 20 日前制定月度費用計劃，其中包含下月的媒介投放計劃，并送至運營中心，經(jīng)運營中心會簽后報主管副總裁審閱。

合同類、說明類立項，待月度計劃審批通過后，則根據(jù)具體時間要求開展工作，原則上不允許在合同、說明通過審批之前發(fā)生業(yè)務。

計劃類立項按上述程序會簽后，根據(jù)會簽意見落實；合同類、說明類，經(jīng)上述程序會簽，按會簽意見執(zhí)行。

結(jié)算上，計劃類費用結(jié)算按樣報或播出證明憑實結(jié)算有關(guān)款項；合同類、說明類費用結(jié)算：則根據(jù)《驗收制度》驗收，按合同條款如實結(jié)算款項。4.預算方案調(diào)整與執(zhí)行監(jiān)督 預算方案調(diào)整的操作流程如下圖：

在具體的操作規(guī)定上，首先，預算單位在預算執(zhí)行過程中根據(jù)實際需要提出預算方案調(diào)整，或運營中心、財務中心、項目公司運營部、財務部等有關(guān)單位在監(jiān)督預算執(zhí)行時提出修改建議； 其次，評審小組對預算調(diào)整方案或建議進行會審，會審通過后預算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行。

預算執(zhí)行監(jiān)督方面，各財務部門及費用使用單位應分別設立預算監(jiān)控臺帳如：《預算執(zhí)行情況登記表》（如下），用于掌握預算執(zhí)行情況、使用進度。

每月1~2日費用使用單位（項目策劃部）將上月《預算執(zhí)行情況登記表》報所在單位的財務復核，每月 3 日各單位財務部門將復核無誤的《預算執(zhí)行情況登記表》報運營中心，抄報財務中心，每月 5 日運營中心將編制好的《預算執(zhí)行情況匯總表》報主管運營副總裁。

每月費用統(tǒng)計區(qū)間為：每月1日至月末最后一天，由運營中心、財務中心聯(lián)合對各預算單位的預算執(zhí)行情況進行審計，并根據(jù)實際需要對預算進行調(diào)整；

預算制訂后，要求每季度費用支出不超出預算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動，但不可挪作銷售費用以外的用途。5.預算編制考核

預算單位必須于每年12月10日前將下預算方案報評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在12月20日前完成各預算單位的初審工作，12月31日前完成二次會審，1 月份簽訂《預算責任書》；

預算單位收到已經(jīng)批復的預算方案后，1 個工作日內(nèi)將預算方案復印件送項目公司及地區(qū)公司財務部備案；

對于未能按規(guī)定時間擬定、報送、會簽預算方案的單位或部門，每延遲一天，扣罰單位或部門責任人當月獎金的 5%，超過三天，且無正當理由的，扣罰責任人全月獎金。

銷售費用預算列入年終獎金考核內(nèi)容，按預算完成情況進行考核，節(jié)約有獎，超支懲罰，具體在后面有詳述。6.銷售費用獎勵與處罰

在銷售收入、銷售率、目標實收均價三項指標都達標的情況下，可獲得營銷費用節(jié)約獎勵：

獎勵以獎金形式發(fā)放，作為集團已有獎金制度的補充； 獎金來源為每年在完成任務情況下節(jié)省的銷售費用，獎金總額提取比例為該所節(jié)省銷售費用的10％；

獎金與年終獎一起發(fā)放，各公司將發(fā)放情況報集團運營中心和人力資源部備案。處罰分季度和： 季度考核上：

超出部分≤季度預算 10％，扣發(fā)考核對象當季度最后一月 50％效績工資；

季度預算 10％<超出部分≤季度銷售費用預算 30％，扣發(fā)考核對象當季度最后一月 100％效績工資；

季度預算 30％<超出部分≤季度預算 50％，扣發(fā)考核對象當季度最后一月全部工資。考核上： 超出部分≤預算的 10％，扣發(fā)考核對象 10％年終獎； 預算 10％<超出部分≤預算 30％，扣發(fā)考核對象 30％年終獎；

預算 30％<超出部分≤預算 50％，扣發(fā)考核對象 50％年終獎。

五、融創(chuàng)的工程結(jié)算審核與管理

項目公司合同履行完畢并驗收合格后，合同主辦部門向承包單位發(fā)放結(jié)算通知書；承包單位收到通知后在約定時間內(nèi)向主辦部門提報竣工結(jié)算書及相關(guān)結(jié)算資料；主辦部門將以下相關(guān)資料匯總后，填報結(jié)算申請單：

合同工期的完成情況；工程質(zhì)量情況判斷；現(xiàn)場簽證單、技術(shù)核定單和設計變更臺帳的比較核對；設備、材料數(shù)量統(tǒng)計；工程款支付情況的確認；業(yè)主索賠資料的整理統(tǒng)計；業(yè)主索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品…… 及竣工圖紙的審核確認。

主辦部門將核查完畢的結(jié)算資料及核查結(jié)果連同承包單位提交的結(jié)算書，提交運營部，運營部根據(jù)結(jié)算資料，編制結(jié)算書。結(jié)算資料至少應該包括以下內(nèi)容：招投標文件有關(guān)資料；工程施工總、分包合同、補充合同或施工協(xié)議書；工程竣工全套圖紙（土建、安裝等）；設計變更圖紙、設計變更簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會審交底紀要；施工組織設計；施工過程中雙方簽證資料（甲方認可的）；地質(zhì)勘探報告；工程預（結(jié)）算書（加蓋編制單位公章、預算員簽章）；甲供料、甲控材清單；主要材料分析表；主要材料差價證明材料；施工形象進度月報表；其他。運營部預算工程師根據(jù)編制的結(jié)算書對承包單位的結(jié)算進行核定，并確定結(jié)算價款報部 門負責人審核；運營部負責人簽署審核意見后，將結(jié)算書及結(jié)算資料一并報公司總經(jīng)理審批；結(jié)算書經(jīng)公司總經(jīng)理審批后報集團運營中心審核；異地公司結(jié)算書及相關(guān)資料一般情況通過快遞方式報送集團運營中心，特殊情況另議。

審查項目公司結(jié)算流程執(zhí)行情況及結(jié)算數(shù)據(jù)的準確性，對于工程量計算誤差超過1.5%，材料、設備及取費標準高于市場平均水平的結(jié)算，有權(quán)要求項目公司重新結(jié)算。

經(jīng)運營中心審核后的結(jié)算，滿足如下額度的要報運營中心總經(jīng)理審批：

銷售費用中與工程相關(guān)的，如售樓處及樣板間建安工程、現(xiàn)場圍檔、裝修工程、鋼結(jié)構(gòu)工程）結(jié)算金額在50萬元以上的，經(jīng)運營中心審核后，報運營中心總經(jīng)理審批；

其他合同結(jié)算金額在100萬元以上的結(jié)算書，經(jīng)運營中心審核后報運營中心總經(jīng)理簽字審批。

第三篇：重慶融創(chuàng)御錦項目介紹

周邊圍合式布局 水岸風情住宅

重慶融創(chuàng)御錦

[工程檔案] 開發(fā)商：重慶融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

投資商：中體奧林匹克花園管理集團有限公司、融創(chuàng)集團 建筑設計：AAI國際建筑師事務所

設計團隊：蔡晟、邵立彥、鄒婷、李燁、張海濤、姚之憶、舒韜等 項目地址：重慶北部新區(qū) 總規(guī)劃用地面積：14 8799平方米 總建筑面積：42 0000平方米 容積率：2.30 綠化率：40% 攝影：金霑

[項目特色] 融創(chuàng)御錦定位為周邊圍合式布局、擁有超大中央景觀的高層精品住宅。規(guī)劃將項目內(nèi)南側(cè)第一排建筑自東向西從高到到低的組織，以呼應周圍四、五、七期面向機場路的高層群天際線，并強化點式高層沿周邊間隔布局方式，營造沿機場路的視覺通透感，進而利用個體的跌落、進退、及頂部造型變化等方法，獲取建筑天際線的韻律感。同時，將建筑沿周邊布置，圍合出中心大花園，并在中間地平臺處圍合出近萬平方米的人工湖，結(jié)合湖岸打造水岸風情，形成景觀中心。通過層次明朗、色彩豐富的景觀植被，打造優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境的同時，呼應綠色重慶的城市原景。

融創(chuàng)御錦位于重慶兩江新區(qū)的核心區(qū)，整個奧園地塊的西南側(cè)，城市核心軌道——輕軌3號線從南側(cè)經(jīng)過，經(jīng)城市主干道金渝大道15分鐘可達江北國際機場，8分鐘可到達江北核心商圈觀音橋，到市中心解放碑也僅20分鐘。

設計背景

重慶城市空間結(jié)構(gòu)為“一城五片，多中心組團”，城市中心向江北拓展，而奧園所屬的鴛鴦標準分區(qū)是兩江新區(qū)中的重要居住組團區(qū)域，與金渝大道僅隔一個街區(qū)，是機場高速路、金開大道、金渝大道、金童路等城市道路視覺通廊的重要組成部分。其西側(cè)和北側(cè)均為城市公園綠地，東側(cè)緊鄰區(qū)級行政中心和商業(yè)中心。整個奧園作為一個成熟的生活區(qū)，除了幾百萬平方米的高層住宅和別墅群之外，還包括數(shù)十萬平米的集零售、餐飲、娛樂、影院、辦公、SOHO等眾多業(yè)態(tài)為一體的綜合性商業(yè)。融創(chuàng)御錦住宅區(qū)作為奧園收官之作，開發(fā)的項目具極大的標桿作用及巨大的升值空間。

規(guī)劃設計

總體形象規(guī)劃

項目位于金通路和機場高速這兩條城市主要道路之間，總體上為呼應周圍四、五、七期面向機場路的高層群天際線，規(guī)劃將項目內(nèi)南側(cè)第一排建筑自東向西從高到到低的組織。同時，采用點式沿周邊布局，加強高層建筑群沿機場路的視覺通透感。利用跌落、進退、地形起伏、頂部造型等手法，獲取建筑天際線的韻律感，從而建立從機場進入北部新區(qū)的美好門戶形象。中央大場景 用地呈不規(guī)則長方形，東西長約550米，南北寬約300米，呈兩側(cè)高、中間低的地貌。設計基本順應原有地勢走向，將建筑沿兩邊布置，并在中間低平臺處圍合出近萬平方米的人工湖，結(jié)合蜿蜒跌宕的湖岸打造出豐富的水岸風情，形成景觀中心，并圍合出一個400多米寬、100多米進深、約5公頃的中心大花園。

宅前屋后之入戶

車行道布置在最外圍，增加坡道長度，減緩坡度，以創(chuàng)造舒適的行車條件。面對主景花園處設置儀式性單元入口門廳，且住宅近花園側(cè)均設戶前廣場，與主花園適當分離，同時以景觀道聯(lián)系各前側(cè)的小廣場，并引導人群匯集向湖邊。

建筑設計

風格分析

建筑采用鮮明的ART-DECO形態(tài)。ART-DECO是20世紀二三十年代流行的一種建筑藝術(shù)，它從許多流派運動和文化中吸取靈感，以“大膽的輪廓，幾何的形體，階梯狀的造型，新材料等的運用”為特征，迎合當時人們的需求，更受到了從貴族到中產(chǎn)階級的社會中上層的歡迎。時隔百年，ART-DECO建筑又迎來一個繁華的時段。隨著生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)的中高端訴求日益增長，ART-DECO建筑由于其現(xiàn)代摩登的姿態(tài)再度為世人所矚目。設計亮點

融創(chuàng)御錦采用高聳垂直的線條，凸顯建筑的自身比例及相互協(xié)調(diào)、追求有層次的體積感、打造摩登雕塑及飾帶。關(guān)鍵部位反復運用放射線和幾何圖案，試圖在近人尺度中以石材、銅等材料營造“貴重感”。

每棟建筑采用向上漸進收分設計，頭部表現(xiàn)出強烈的標志性，加之垂直挺拔的線條、金黃的色彩和細長的比例，在細節(jié)中展現(xiàn)出ART-DECO藝術(shù)風格。并對窗間墻、陽臺、空調(diào)百葉、欄桿等細部采取一系列精細的設計，使每棟單體建筑本身成為一個藝術(shù)品。建筑外墻以米黃色仿石涂料為主，下部基座采用深暖灰色石材裝飾，達成整體建筑群的鮮明形象。

每棟樓設有2個門廳，分別面向小區(qū)內(nèi)車行環(huán)道及中心庭院，形成一前一后、內(nèi)部貫通的組合門廳。設計中結(jié)合山城意識，巧妙創(chuàng)造內(nèi)外地勢高差，使得面向庭院的門廳空間兩層挑高，營造出儀仗感。

景觀設計

景觀設計強調(diào)情景化的營造，突出生活氣息。鑒于項目內(nèi)外均沒有更多的景觀資源，設計在內(nèi)部創(chuàng)造了一個近五萬平方米的內(nèi)花園和2個各1公頃的組團花園，共同形成一片7公頃的綠地，成為社區(qū)的綠肺。開敞的景觀草坪向景觀湖延伸，結(jié)合層次明朗、色彩豐富的景觀植被，打造疏密有致、對比強烈的植物大空間氣場，在響應綠色重慶目標的同時，也提供給住戶優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。

此外，設計注重對原生態(tài)的保護，盡可能保留場地中現(xiàn)有的較好植被，采用自由式的設計手法，在入口處設置入口廣場，并隨交通線路自由設置水池、假山、噴泉、疊水、廣場、雕塑、花池、踏步、小品、亭、廊、臺、榭等景觀小品。同時根據(jù)景觀視線分析，在小區(qū)內(nèi)種植樹木、花草，使之一年四季均有良好的觀賞效果，一期達到自然景觀與人文景觀的最佳效果。

室內(nèi)設計

戶型設計

本著“多元產(chǎn)品、全面服務”的原則，項目以110-150平方米戶型為主，兼具90平方米以下與120平方米以上的戶型產(chǎn)品。采用一梯四戶以下的戶型，使住戶能擁有更好的采光通風和更加自然生態(tài)的生活。同時，將戶型的主朝向面向花園，且使更多的單元有更廣闊的視野。并高效采用“灰空間”，提高得房率。會所設計

會所掩映于林蔭道下，入口處華美精致的雨棚是為重慶多雨的天氣而準備，同時又布置得猶如玄關(guān)處，讓人駐足迎接回家的心情。會所設計以華麗為基調(diào)，設有前后2個廳，中間以一條長廊式的庭院相連，分上下2層，中心有一個圓形的挑高空間，與屋頂?shù)牟晒馓炀嗪魬４髲d面向奧園的中心湖景，將湖景盡收眼底。會所內(nèi)的泳池設計強調(diào)開放性，與湖水有相連的視覺效果。

第四篇：融創(chuàng)北京公司-項目品質(zhì)管理制度-20160628

融創(chuàng)北京公司項目品質(zhì)管理制度

第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章

融創(chuàng)北京公司項目品質(zhì)管理制度

（試行版）

總則

各部門、管理崗位的職責

融創(chuàng)集團的品質(zhì)管理要求、融創(chuàng)集團考核要求 區(qū)域平臺層面的品質(zhì)管理要求 城市公司層面的品質(zhì)管理要求 項目公司層面的品質(zhì)管理要求 北京公司品質(zhì)考核要求 其他管理要求

第五篇：武湖臺創(chuàng)園項目管理辦法 2015.5.11

武湖臺創(chuàng)園項目

新紀元地產(chǎn)集團武湖臺創(chuàng)園

項目質(zhì)量管理辦法

為加強武湖臺創(chuàng)園項目現(xiàn)場管理，規(guī)范各參建單位的現(xiàn)場各項管理工作，依據(jù)國家及省市現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范、規(guī)程和新紀元地產(chǎn)集團管理制度，特制定本項目現(xiàn)場管理辦法。本管理辦法是對參與武湖臺創(chuàng)園項目建設的各單位在工程施工準備、施工過程、竣工驗收、交付使用的全過程管理。凡參與武湖臺創(chuàng)園項目建設的各單位及個人都必須遵守本管理辦法，自覺服從和配合業(yè)主的項目管理。

武湖臺創(chuàng)園項目

二、例會及定期檢查制度

1、監(jiān)理例會制度，本項目每周四召開監(jiān)理例會，會議由總監(jiān)主持，甲方項目部管理人員、監(jiān)理部監(jiān)理工程師、施工單位項目部主要管理人員參加，其它分包單位的現(xiàn)場負責人參加。監(jiān)理單位負責整理會議紀要《監(jiān)理例會紀要》，經(jīng)業(yè)主項目經(jīng)理審核后及時發(fā)至各參會單位簽收。

2、每周定期的質(zhì)量、安全檢查，每周二由業(yè)主項目經(jīng)理帶隊，業(yè)主工程師、總監(jiān)及監(jiān)理工程師、施工單位的項目經(jīng)理及主要管理人員參加，針對施工現(xiàn)場存在的施工安全、質(zhì)量進行全面的巡查，對各施工單位本周完成的工程質(zhì)量進行評定，對不合格工程或質(zhì)量隱患下達整改通知單。監(jiān)理單位負責整理檢查記錄，經(jīng)業(yè)主審核后及時將《質(zhì)量檢查記錄》發(fā)至各施工單位簽收。

3、專題會議制度，業(yè)主或監(jiān)理根據(jù)現(xiàn)場的施工質(zhì)量、進度、安全發(fā)現(xiàn)的問題，認為需要組織召開專題會議的，專題會議必須有施工單位現(xiàn)場負責人參加，重要專題會議提前一天通知，緊急專題會議當天通知，各單位收到通知后必須按時參加。監(jiān)理單位負責整理專題會議記錄，經(jīng)甲方審核后及時將《專題會議紀要》發(fā)至各參會單位簽收。

三、技術(shù)準備

1、施工單位明確的質(zhì)量目標及完備的質(zhì)量管理體系，制定切實可行的質(zhì)量管理及控制措施，明確項目部人員職責分工表。

2、施工單位正式開工前，應按合同的約定，認真編制施工組織設計方案，并報監(jiān)理部審查，經(jīng)監(jiān)理審查同意后報甲方備案。施工單位必須嚴格按審批同意的施工組織設計（方案）施工，未報經(jīng)監(jiān)理部和甲方項目部批準，不得擅自對施工組織設計（方案）做調(diào)整和修改。

3、施工單位必須認真看圖紙，并熟悉國家、行業(yè)及地方現(xiàn)行的有關(guān)標準、規(guī)范、規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)圖紙中存在的問題，在圖紙會審中明確相關(guān)問題，并以書面形式提交至甲方項目部和設計院解決，如因施工方未發(fā)現(xiàn)圖紙存在的影響施工的設計問題或發(fā)現(xiàn)問題不及時提出影響正常施工，由此產(chǎn)生

武湖臺創(chuàng)園項目 的一切費用由施工單位承擔（包括工程延期索賠及影響其他施工單位的費用索賠）。

4、施工單位項目部必須有齊全的辦公設備、資料表格、測量工具、質(zhì)檢工具等，要有本工程圖紙中所涉及到的規(guī)范、圖集及相關(guān)標準性資料文件。

5、監(jiān)理部針對本項目的施工特點制定監(jiān)理細則及監(jiān)理工程師的職責分工表，具備必要的辦公設備、質(zhì)檢工具、驗收規(guī)范、標準圖集等。

四、處罰細則 3.1、施工單位現(xiàn)場負責人參加例會遲到，每次罰款100元；無故不參加例會也不提前向監(jiān)理和甲方請假的，罰款500元。3.2、施工單位現(xiàn)場負責人參加專題會議遲到，每次罰款200元；無故不參加專題會議的，罰款500元。3.3、罰款由甲方項目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項目副經(jīng)理、項目經(jīng)理簽字后生效，罰款交現(xiàn)金至甲方項目部。

武湖臺創(chuàng)園項目

料,同時通知甲方項目部主管工程師。2.4、對施工單位擅自更換材料、成品、半成品的品牌或自行更換材料規(guī)格、型號的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將給予嚴厲處罰，并對已施工的部位予以返工處理。2.5、工程施工技術(shù)資料是施工質(zhì)量可追溯的依據(jù)，各單位應該與工程同步，及時有效地整理，要求項目齊全，內(nèi)容具體，手續(xù)完備，真實、及時、準確。甲方項目部每月組織一次資料檢查，監(jiān)理單位配合參加，對存在的問題限時整改。1.6、施工單位材料進場,應通知監(jiān)理工程師和甲方項目部主管工程師到場進行檢查驗收,同時提交材料合格證、檢驗報告等質(zhì)量證明資料，經(jīng)檢查驗收合格后方可卸車并堆放至指定地點，經(jīng)見證取樣送檢合格后方可使用。監(jiān)理及施工單位要做好材料進場驗收臺帳及見證取樣送檢臺帳。1.7、大面積展開施工前,施工單位必須先做樣板,施工樣板必須書面報驗，經(jīng)監(jiān)理工程師和甲方主管工程師檢查驗收確認后,方可大面積展開施工。重要部位的樣板施工，必須由甲方項目部經(jīng)理共同參與確認。施工過程中需做樣板的有：（1）地下室及屋面防水；（2）外墻及屋面節(jié)能保溫層；（3）室內(nèi)外磚砌體及抹灰；（4）外墻飾面磚、鋁合金窗、欄桿；（5）室內(nèi)地面磚、木地板；（6）室內(nèi)墻面、天花（吊頂）的膩子及油漆；（7）室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等。

二、分部分項工程質(zhì)量管控重點

1、基礎開挖及回填工程

2、鋼筋工程 隱蔽驗收內(nèi)容：鋼筋的規(guī)格、級別、形狀、尺寸、數(shù)量、間距、位置、錨固長度、搭接長度、武湖臺創(chuàng)園項目

接頭位置、保護層厚度、箍筋肢數(shù)及間距等。接頭采用焊接和機械連接的鋼筋必須按規(guī)定見證取樣送檢。4.1.1、鋼筋工程。鋼筋進場后，應按規(guī)格、品種放置整齊并墊木方，做好標識。已加工成型的鋼筋，按工程部位分規(guī)格、型號碼放整齊，做好標識。綁扎墻柱鋼筋時應搭設架子，不準蹬踩鋼筋。預埋電線管與鋼筋發(fā)生沖突時，應將鋼筋彎曲，嚴禁隨意切斷鋼筋。綁扎鋼筋時，禁止移動預埋件和預留洞模板。鋼筋綁扎完后，禁止其它工整踩踏。樓板的彎起鋼筋、負彎矩鋼筋綁扎完后及時鋪設板道，嚴禁直接踩在上面行走。澆筑混凝土時，設專人看筋，振搗混凝土時，不得振動鋼筋、模板及預埋管件，以免鋼筋、預埋管件移位、模板變形。

3、模板工程 隱蔽驗收內(nèi)容：模板的支撐、立柱位置、墊板、預埋筋、預埋螺栓、預留洞、軸線位置、表面標高、截面尺寸、相鄰兩塊板表面高差、表面平整度、墻柱垂直度、起拱高度等。4.1.2、模板工程。模板進場應整潔，放置合理，吊運時防止碰撞；模板要求涂刷脫模劑，涂刷脫模劑應在堆放場進行，嚴禁污染鋼筋；拆除時按程序進行，禁止使用大錘，防止砼墻面及門口等處出現(xiàn)裂紋、掉角現(xiàn)象。

4、混凝土工程 4.1.3、混凝土工程。混凝土澆筑過程中嚴禁加水并安排專人看模；混凝土澆注完畢后，強度達到1.2Mpa前嚴禁上人踩踏。剪力墻及梁側(cè)模在砼強度能保證其表面及棱角不因拆模而手損壞后即可拆除。拆模時不得用鋼棍或鐵錘猛擊亂橇，以防砼外觀及內(nèi)部受損。

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梁、板及懸挑構(gòu)件模板及模板支撐拆除必須在砼強度達到規(guī)范允許強度（以同條件養(yǎng)護試塊試壓結(jié)果為準），申報拆模申請經(jīng)監(jiān)理工程師簽署意見，甲方主管工程師同意后方可拆除。澆筑完后的砼，如果遇到下雨，應及時用塑料布對其進行覆蓋，以免砂漿流失，影響強度。已拆模的鋼筋砼成品，如樓梯、柱角可采用護角板對其易損壞部位加以保護，以免損傷。

5、砌體工程 隱蔽驗收內(nèi)容：(1)砌體放線；(2)砌筑砂漿標號；(3)墻柱預留拉結(jié)筋；(4)構(gòu)造柱的錨固與拉結(jié)；(5)頂磚砌筑時間和方式。4.1.4、砌體工程。進場的砌塊應堆碼整齊，不得超高，防止碰撞，減少破損，對已砌好的墻體注意保護。埋設的管道、電管應注意保護，不得碰動損壞。加強對構(gòu)造柱和墻體拉結(jié)筋的保護，不得隨意拆除損壞。

6、抹灰工程 抹灰時要注意墻上的預埋件、電線盒和各種管道部位要進行特殊處理，采取加強措施，以免造成空鼓和開裂。抹灰層未硬化前嚴禁沖水、撞擊、振動和擠壓。不得污染門窗等成品，一旦污染，要立即采取措施清理，并注意不要損傷保護層。為保護成品，吊頂板安裝必須在頂棚內(nèi)管道試水、保溫等一切工序全部驗收合格后進行。吊頂安裝時注意保護頂棚內(nèi)各種管線，吊桿不準固定在通風管道及其它設備上。吊頂安裝時注意保護已完的門窗、地面、墻面、窗臺，防止損壞。涂料工程施工時，不得污染已有成品，應采取措施加強保護。

7、門窗工程 隱蔽驗收內(nèi)容：(1)安裝前的窗框封邊砂漿是否填滿；(2)窗框固定片間距是否符合規(guī)范要求、固定是否牢固；（3）窗框安裝后框邊的塞縫是否密實。4.2.1、門窗工程。門、窗等裝卸時應輕拿輕

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放，防止碰撞；不得超高堆碼和壓放重物，底部墊木高度不得小于100mm；玻璃側(cè)立堆放，支撐穩(wěn)固。門窗框安裝完畢后，應及時作好邊口保護板，防止損壞。門窗扇安裝完畢后，應及時作出醒目標志，并派專人巡視檢查，避免人為損壞。拆除腳手架時要輕拆輕放，拆除后的各種材料要碼放整齊，不得撞壞門窗、墻面和邊角。

8、水、電安裝工程 隱蔽驗收內(nèi)容：(1)防雷接地；(2)管線預留預埋；（3）接頭連接；(4)管道試壓。

9、防水工程 隱蔽驗收內(nèi)容：（1）砼結(jié)構(gòu)自防水的各種變形縫、后澆帶、預埋件、穿墻管等的設置和構(gòu)造；（2）卷材防水的基層處理、卷材接口和收頭、細部處理；（3）涂膜防水的基層處理、涂膜遍數(shù)和厚度、細部處理、涂膜防水層的切片封存；（4）蓄水試驗。

10、樓地面及屋面工程 4.2.2、樓地面工程。樓地面施工時，運輸物料的小車應注意不得碰撞門框和墻壁。基層和面層施工時，應注意不得堵塞地漏等水電管線；水泥砂漿不得污染墻體。地面養(yǎng)護期間不得上人行走，已完工的面層上不得堆放水泥、砂石、砂漿等材料。嚴禁在地面上直接拌合或堆放砂漿。塊材樓地面施工完后，應清掃干凈，不得有砂漿等尖銳物，達到養(yǎng)護期后方可上人，以免造成空鼓。在地面上施工的馬凳、架子、推車腳幾梯子要用軟膠皮包裹好，以免各種堅硬物體碰壞面層。樓梯地面裝修施工完成后進行臨時封閉，達到養(yǎng)護期后要對棱角做好保護措施。4.2.3、屋面工程。施工時注意保護好已完成的找平層、保溫層，屋面防水施工前應注意檢查排水管道的暢通，施工時，加以保護。防水層施工時注意避免污染墻壁面、檐口及門窗等已完工程。

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對穿過板面、墻面的管道加以保護，施工過程中不得碰損變位。防水層施工完畢后，嚴禁在其上面堆放硬質(zhì)物品，避免防水層被破壞。

11、外墻涂料工程

三、質(zhì)量管理處罰細則

1、違反施工準備階段管理項。分部分項工程施工前，要求報專項施工方案，施工單位未報專項施工方案或方案未經(jīng)監(jiān)理審查同意就開始施工的，罰款500元。材料進場未通知監(jiān)理工程師和甲方項目部主管工程師到場進行檢查驗收的，罰款200元；未及時提交材料合格證、檢驗報告等質(zhì)量證明資料的罰款300元；未經(jīng)見證取樣送檢合格就擅自使用的罰款800元。確定須做樣板的項目未做樣板就大面展開施工的罰款800元，樣板未經(jīng)報驗確認就大面展開施工的罰款800元。違反其它一般項目罰款200～500元。

2、違反施工過程管理項。施工過程中上一道工序未經(jīng)驗收合格，就進入下道工序施工的，罰款800元。施工單位擅自更換材料、成品、半成品的品牌或自行更換材料規(guī)格、級別、型號的，發(fā)現(xiàn)一次罰款2000元。工程施工技術(shù)資料未與工程同步，拖延達7天以上的，罰款500元；經(jīng)檢查，施工資料不完整、不真實、不準確的每項罰款200元。

3、違反隱蔽工程驗收管理項。隱蔽驗收未通知監(jiān)理、甲方工程師的，罰款800元，將已隱蔽的項目打開檢查，如存在問題，限時整改直至驗收合格，施工單位承擔由此產(chǎn)生的一切費用。隱蔽驗收時提出的問題未在限定時間內(nèi)整改完成的，每項罰款500元。

4、違反工程成品與半成品保護項，根據(jù)情況處以500～1000元罰款，造成實際損失的，由責任

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單位負責修復并承擔由此產(chǎn)生的一切費用。

5、甲方和監(jiān)理提出的質(zhì)量問題，未在限定時間內(nèi)整改完成的，每項罰款200元。監(jiān)理發(fā)出的監(jiān)理工程師通知單未在限定時間內(nèi)整改完成并書面回復的，每項罰款300元。

6、罰款由甲方項目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項目副經(jīng)理、項目經(jīng)理簽字后生效，罰款金額在1000元及1000元以下的，交現(xiàn)金至甲方項目部；罰款金額在1000元以上的，由甲方項目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項目副經(jīng)理、項目經(jīng)理簽字后傳至公司預算部和財務部，在支付工程進度款時扣除。

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3、以月為單位全面檢查進度完成情況，周進度計劃關(guān)鍵工作有拖延的，必須采取有效措施在本月內(nèi)消化，以周進度保證月進度計劃的實現(xiàn)，以月進度保證總工期的實現(xiàn)。

4、甲方要求編制的重要節(jié)點施工進度控制計劃，要隨時檢查反饋信息，發(fā)現(xiàn)偏差立即采取措施實施糾偏，確保重要節(jié)點計劃目標的實現(xiàn)。

三、進度管理處罰細則

1、在施工前未按要求報總進度計劃（含配套的材料采購進場計劃和勞動力計劃），每延期一天罰款500元。

2、每月底未報下個月的月進度計劃的，每延期一天罰款200元。

3、每周五未報下一周的周進度計劃的，每延期一天罰款100元。

4、未根據(jù)甲方要求的時間，編制報送重要節(jié)點施工進度控制計劃的，每延期一天罰款300元。

5、甲方以月為單位檢查施工進度完成情況，周進度計劃關(guān)鍵工作延期能再本月內(nèi)消化的，不予處罰，如影響到下月施工進度的，每延期一天罰款300元。

6、根據(jù)甲方要求編制的重要節(jié)點施工進度控制計劃延期的，每延期一天罰款1000元，或根據(jù)施工單位的書面承諾罰款金額執(zhí)行。

7、總進度計劃的延期處罰，按照施工合同約定處理。

8、罰款由甲方項目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項目副經(jīng)理、項目經(jīng)理簽字后生效，罰款金額在1000元及1000元以下的，交現(xiàn)金至甲方項目部；罰款金額在1000元以上的，由甲方項目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項目副經(jīng)理、項目經(jīng)理簽字后傳至公司預算部和財務部，在支付工程進度款時扣除。

武湖臺創(chuàng)園項目

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三、機械設備部分

1、手持電動設備在使用時不用防觸電的個人防護用品，發(fā)現(xiàn)一處罰款100元；

2、操作木工電鋸、平刨帶手套者，每一人次罰款100元。

3、操作木工電鋸不用防護擋板，操作木工平刨不用護指鍵推板、推棍每一人次罰款100元。

四、基坑、基槽邊防護部分 基坑、基槽周邊不設防護，不設圍擋，每處罰款100元；

五、其它

1、木工支模板，將支撐頂在腳手架上，引起外架變形、傾斜，每處罰款100元；

2、未經(jīng)施工管理人員同意，私自將支護、圍擋拆除，每一處罰款100元。

3、景觀區(qū)水系已形成，嚴禁向水系內(nèi)排水、傾倒垃圾、在水系內(nèi)清洗施工工具，每發(fā)現(xiàn)一次，罰款500元。

4、甲方和監(jiān)理提出的安全隱患問題，未在限定時間內(nèi)整改完成的，每項罰款200元。監(jiān)理發(fā)出的監(jiān)理工程師通知單未在限定時間內(nèi)整改完成并書面回復的，每項罰款300元。

5、罰款由甲方項目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項目副經(jīng)理、項目經(jīng)理簽字后生效，罰款金額在1000元及1000元以下的，交現(xiàn)金至甲方項目部；罰款金額在1000元以上的，由甲方項目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項目副經(jīng)理、項目經(jīng)理簽字后傳至公司預算部和財務部，在支付工程進度款時扣除。

武湖臺創(chuàng)園項目

五、附 則

1、本管理辦法解釋權(quán)屬新紀元地產(chǎn)集團武湖臺創(chuàng)園項目部所有。

2、未盡事宜按國家現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、標準、規(guī)范、相關(guān)合同要求及地方管理規(guī)定執(zhí)行。

3、本辦法自二O一五年五月十八日起實施。